J-REITにかかる税金

平成21年度(2009年度)版　平成22年度もほぼ同じ

■　J-REIT(不動産投資信託)とは

不動産の所有から得られる賃貸収入などを目的として作られた法人であり、上場された投資信託のことです。

税法上の取り扱いは、配当控除がないことを除けば、上場株式等と同じになります。
よって、以下の説明は多くが「上場株式等にかかる税金」と同じです。
とりあえず簡単なまとめは以下のようになります。

■ J-REITから発生する損益

J-REITの取引では、収益の分配金（＝株の配当と同じ）と売却損益、が発生します。
収益の分配金、売却損益、ともに課税対象となります。

■ 収益の分配金にかかる税金

収益の分配金については、上場株式等の配当と同じ取り扱いとなります。
ただし、J-REITについては配当控除の適用はありません。（二重課税されていないから）
詳細については、配当にかかる税金のページで説明をしています。

◆ 税法上の取り扱い
J-REITの収益の分配金は、配当所得に分類されます。
J-REITの収益の分配金外に配当所得となるのは、
株式の配当、ETF(上場産投資信託)、株式投資信託の収益の分配（特別分配は非課税)などがあります。

◆ 配当の区分
同じ配当所得に分類されてはいますが、配当は、「上場株式等」と「上場株式等以外」の２つに区分されます。
この２つの区分によって、配当所得の税率、申告方法の適用が異なってきますので注意をしてください。
J-REITは、上場株式等に分類されます。

◆ 配当の源泉徴収
配当は、その受け取り時に、すでに税金が源泉徴収されています。
その源泉徴収される金額は、

となっています。
この税率は、あくまで源泉徴収時の税率であるため、確定申告で総合課税を選択した場合、税率が高くなることがあります。

◆ 配当所得の計算
J-REITの収益の分配金などは、前述の通り、その分配金を受け取る前に税金分が源泉徴収され、残りが支払われます。
そのため、確定申告時における配当所得の計算方法は、以下のようになります。
源泉徴収された所得税については、所得税の確定申告時に最後あたりで清算されます。

◆ 配当所得の確定申告と税率
基本的に、配当所得は、源泉徴収された上で、再度確定申告することになっています。
しかし、源泉徴収されてそれで終わりという特例も用意されていて、納税方法としては以下の3つのパターンに分かれます。

①　確定申告をする
上場株式等（J-REIT含む）については、毎回、配当を受け取るたびに確定申告するのか、確定申告しないのかを決めることができます。
また、確定申告を選択した場合は、さらに総合課税か申告分離課税のどちらかを選択します。
総合課税か申告分離課税の選択については、配当ごとではなく、その年においてどちらか一方を選択して申告することになります。

　　　（１）　総合課税とする。（原則）
　　　上場株式等（J-REIT含む）、上場株式等以外ともに、原則は総合課税扱いです。

　　　総合課税の場合、
　　　他の所得（不動産、事業、山林、譲渡）に損失がある場合は損益通算ができます。
　　　それ以外の所得の損失との損益通算はできません。
　　　配当所得が損失であった場合も、他の所得との損益通算はできません。
　　　所得税の税率は、超過累進税率(5%～40%)、住民税は10％です。
　　　配当控除は受けられません。

　　　（２）　申告分離課税とする。（確定申告時に選択）
　　　上場株式等（J-REIT含む）については、総合課税ではなく申告分離課税を選択することができます。

　　　申告分離課税の場合、
　　　税率は、平成23年12月31日までは10%(所得税7%+住民税3%)です。
　　　他の所得との損益通算はできません。
　　　ただし、上場株式等の譲渡損失との損益通算ができます。
　　　配当控除は受けられません。

②　確定申告しない（申告不要制度）
上場株式等(J-REIT含む）については、その配当等の金額によらず、確定申告しないことを選択することができます。

確定申告しない場合、
他の所得との損益通算はできません。
上場株式等の譲渡損失との損益通算はできません。
配当控除は受けられません。

◆ 上場株式等の譲渡損失との損益通算
上場株式等（J-REIT含む）について、申告分離課税を選択した場合、「上場株式等の譲渡損失との損益通算」の特例を受けることができます。

これは、上場株式等の売却等による損失（＝上場株式等の譲渡損失)がある場合、
確定申告を条件に、
申告分離課税を選択した配当所得の金額から控除することができるという特例です。

詳細は、このページ内の「J-REITの売買にかかる税金」の中で説明しています。

■ J-REITの売買にかかる税金

◆　税法上の取り扱い
J-REITを売却した場合、「株式等の譲渡所得等」として他の所得と区分して計算されます。
「株式等の譲渡所得等」の所得に該当する損益は、他の所得に該当する損益と損益通算はできません。

◆　課税方式と税率
「株式等の譲渡所得等」は、申告分離課税が適用されます。
申告分離課税とは、確定申告時に他の所得と分類して計算し、他の所得とは異なる税率を適用することです。

「株式等の譲渡所得等」の中でも、上場株式かどうかなどにより、適用される税率が異なります。
上場株式等（J-REITも含む）の譲渡に対して、税率は、現在は特例として、10%(所得税7%+住民税3%)となっています。
平成24年からは、20%(所得税15%+住民税5%)に戻る予定です。

上場株式等以外の譲渡については、このホームページでは取り扱ってませんが、税率は20%（所得税15%+住民税5%)となっています。

また、上場株式等（J-REIT含む）については、
　　・上場株式等の取得費の特例
　　・上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除
　　・上場株式等に係る譲渡損失の損益通算
の特例を受けることができます。

◆　「株式等の譲渡所得等」の金額の計算方法
株式等の譲渡所得等の金額の計算方法は、以下のようになります。
同じ所得でありながら、上場分と未公開分と２つに分けて計算しなければなりません。
J-REITは「上場分」に該当します。
また、J-REITの収益の分配金について申告分離課税を選択する場合、④の適用を受けることができます。

確定申告書では、上場分(上場株式等で金融商品取引業者等へ売委託したもの）、
未公開分（それ以外）として表記していますので、それに従って説明します。

■ 上場株式等の取得費の特例

J-REITについても取得費の特例があります。
銘柄コードでいうと、8950、8951、8952の３つぐらい？

平成13年9月30日以前に取得した株式等で、（取得期間の制限）
平成13年10月1日時点で上場株式等のうち対象のものに該当し、（対象範囲の制限）
平成14年12月31日まで保有し、(保有期間の設置)
平成15年1月1日から平成22年12月31日までに売却(売却期間の制限)
した場合には、申告をすることによって、(要申告)
平成13年10月1日の時価(終値)の80％をその株式の取得費とすることができます。

つまり、実際の取得費と上記のみなし取得費の有利なほうを取得費として損益計算します。
また、実際の取得費が不明な場合は、H13/10/1の時価の80％を取得費として損益計算します。

特定口座を利用しての売却の場合は、後で確定申告を選択しても適用できません。
取得費の特例を受けるためには、一般口座へ移して売却する必要があります。

参考HP :国税庁
◆ 平成13年10月1日の時価(終値)
◆ 取得費の特例の対象となる、上場株式等の範囲

■ 上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

J-REITは上場株式等に該当しますので、適用を受けることができます。

① 申告分離課税を選択した配当所得との損益通算が可能
　　平成21年1月1日より、上場株式等の譲渡所得等の金額が、損失であった場合、
　　確定申告を条件に、
　　申告分離課税を選択した配当所得と損益通算をすることができるようになりました。

　　これによって、上場株式等（J-REIT含む）の配当と売却損との間で損益通算ができるようになりました。

② 上場株式等にかかる譲渡損失の繰越控除
　　①の適用後、それでも上場株式等の譲渡所得等の金額に損失がある場合、
　　確定申告を条件に、
　　翌年以降3年間にわたって繰り越し控除を行うことができます。

　　特定口座を通じて売却した上場株式等についても、適用されます。
　　繰越控除を適用する期間中は、取引がなくても確定申告をする必要があります。

◆ 前年からの繰越控除がある場合
(1) 最初に、上場株式等の譲渡所得等の金額が損失の場合、申告分離課税を選択した配当所得との損益通算をします。

(2) その年の上場株式等の譲渡所得等の金額の利益と、前年から繰り越した損失額を損益通算します。

　　前年から繰越された損失については、
　　未公開分の利益　→　上場分の利益　→　申告分離課税を選択した上場株式等の配当所得の順番で控除していきます。

　　また、繰り越された損失のうち、最初に差し引いていくのは、一番古い年の損失からです。
　　（たとえば、平成21年度の所得税計算では、平成18年度の損失 → 平成19年度の損失 → 平成20年度の損失
　　の順番で差し引いていきます。)

　　それでも前年から繰り越した損失に残りがある場合、2年以内の損失のものは翌年度に繰り越すことができます。
　　（たとえば、平成21年度の所得税計算では、平成19年度の損失と平成20年度の損失は、平成22年度へ繰り越すことができます。）

(3) 　上場株式等の譲渡等に損失がある場合は、翌年度に繰越します。
　　当年の損失については、翌年以降３年間にわたって繰越控除ができます。
　　（たとえば、平成21年度の所得税計算では、平成22年度、平成23年度、平成24年度まで繰り越すことができます。）

■ 特定口座の利用

◆ 特定口座とは
証券会社や銀行などに特定口座を開設した場合、その特定口座を通じて行った取引について、証券会社等が顧客に代わって
計算してくれるものです。
また、源泉徴収口座を選択することにより、顧客に代わって証券会社等が税金（所得税、住民税）を計算して代行納付もしてくれます。
特定口座で取り扱っているものとしては、現物株式や投資信託、信用取引などがあります。
（証券会社によって細かいところは違うみたいです。）
J-REITについても特定口座で取り扱っている商品となっています。

特定口座を利用することによって、税制上、または金銭的なメリットはありません。
手続き上でのメリットとして、証券会社等が取引報告書を作成してくれることと、税金の代行納付があるだけです。

特定口座内での取引結果は、「特定口座年間取引報告書」として、投資家および税務署へ通知されます。
一般口座内での取引結果は、「特定口座年間取引報告書」は作成されず、1回の売却金額が30万円を超える場合は
「支払調書」として税務署へ通知されます。

◆ 特定口座の種類
特定口座には、以下の2つの口座があります。
毎年、最初に取引を行う時までにどちらの口座にするか選択をすることができます。ただし、年の途中での変更はできません。
また、証券会社等ごとに、特定口座の種類を決定することができます。

簡易申告口座	・・・・	証券会社が顧客に代わって、特定口座を通じて売却した上場株式等の譲渡所得等の金額を計算します。
		その結果が記載された「特定口座年間取引報告書」が送られてきます。
		顧客は、それをもとに確定申告を行います。

源泉徴収口座	・・・・	証券会社等が顧客に代わって、特定口座を通じて売却した上場株式等の譲渡所得等の金額を計算します。
		その結果が記載された「特定口座年間取引報告書」が送られてきます。
		証券会社等は、投資家への支払いの前に、あらかじめ取引毎に税金分を計算して源泉徴収（または還付）します。
		証券会社は、年１回、顧客に代わって税金（所得税、住民税）を納付します。
		顧客は、「特定口座年間取引報告書」をもとに確定申告を行うこともできます。
		すでに代行納付されているので確定申告をしないこともできます。
		取得費の特例や上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用したい場合は、
		必ず確定申告をしなければなりません。

■　確定申告について

◆ 所得税の確定申告
J-REITの収益の分配金のうち確定申告（総合課税または申告分離課税）を選択したもの、特定口座の源泉徴収口座以外で売買したものは、
基本的に、利益があった場合は確定申告は必要です。

ただし、以下のような例外などに該当する場合、所得税の確定申告は不要となります。
無職の人や主婦、自営業者などは、これには該当しません。　個々の状況に応じて確定申告が必要かどうかで変わってきます。

　　① 給与所得者について、給与・退職以外の所得が２０万円以下であった場合
　　毎月、給料やボーナスから所得税が源泉徴収され、年末調整を行った給与所得者（派遣社員、契約社員、パート、アルバイトふくむ）
　　は、所得税の確定申告をする必要はありません。

　　ただし、年末調整を行った給与所得者でも、確定申告をしなければならない条件の一つとして、
　　「1か所から給与の支払を受けている人で、給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人」
　　というのがあります。
　　つまり、「１つの会社だけから給料をもらっている人で、給料・ボーナス、退職金以外に収入がある場合、
　　それを所得として計算した結果、20万円を超えていた時は、年末調整をしていても確定申告しなければならない」
　　ということです。
　　逆に言えば、20万円以下ならば、確定申告はしなくても良いということです。

　　「給与所得及び退職所得以外の所得」としては、
　　株や投資信託の売買、信用取引、先物取引、FX、外貨預金などの金融商品から派生する収入だけでなく、
　　満期生命保険の一時金やオークションでの売買、懸賞金、土地や建物の売却なども該当します。
　　これらを、それぞれ該当する所得の中で所得金額を計算し、その合計額が20万円以下であれば、確定申告は不要となります。

　　ということは、特定口座の源泉徴収口座を利用していなくても、税金を支払う必要がなく、実質非課税となります。

　　ただし、確定申告不要になるためには、そのほかにも条件があります。
　　たとえば、「給与の年間収入金額が2,000万円を超える人」は、上記に該当していても確定申告は必要になります。
　　かならず、国税庁のＨＰなどで確認をしてください。

　　参考HP ：　　　国税庁　タックスアンサー (No.1900　サラリーマンで確定申告が必要な人)

◆ 住民税の確定申告
住民税についても、
J-REITの収益の分配金のうち確定申告（総合課税または申告分離課税）を選択したもの、特定口座の源泉徴収口座以外で売買したものは、
基本的に、利益があった場合は確定申告は必要です。
住民税については、上記のような特例はありません。