役員・会社間の売買

経営者が個人名義で所有している不動産を、会社の名義に移す手続を、主に株式会社を例にご紹介します。

1 代表取締役(取締役)個人所有の不動産を会社に移転するポイント

(1)利益相反取引の規制

「(代表)取締役個人」と「会社」は別の人です。しかし、会社が役員個人から「買い取る意思決定を会社内部でする人」は、その役員自身である場合、代金の額を市価より異常に高く設定し、会社のお金を恣意的に流出させ、役員個人に渡してしまうことが、やろうと思えばいくらでもできそうです。すると、会社財産が流出し、株主や会社債権者を害することがあり得ます。

そこで、このような、役員個人と会社が売買の当事者同士として利益が相反する関係にあるときは、会社法上、一定の機関の承諾が必要とされています。

(2)利益相反取引の承認機関

取締役会がない会社:株主総会の普通決議

取締役会がある会社:取締役会の決議
 ただし、売買の当事者である売主たる取締役は議決に加われませんので、その他の取締役で取締役会を開きます。

有限会社:株主総会の普通決議
※平成18年4月以前から存続している「有限会社」は、現行法のでは「特例有限会社」として「取締役会を置けない株式会社」とみなされます。

持分会社:利害関係人となる社員以外の社員の過半数(定款で別段の定め可)

(3)議事録に添付する印鑑証明書

株主総会で承認した場合、株主総会議事録に、議事録作成者が記名押印し、印鑑証明書を添付します。株主総会議事録と印鑑証明書が登記手続で必要となります。

取締役会で承認した場合は、取締役会議事録に、出席した取締役と監査役が記名押印し、印鑑証明書も添付します。取締役会議事録と印鑑証明書が登記手続で必要となります。

いずれの場合も、押印者が法務局に印鑑を届出ている場合は届出印+法務局の印鑑証明書、押印者が法務局に印鑑を届出ていない場合は個人実印+市区町村長発行の印鑑証明書です。

(4)税金について

売買により不動産の名義を動かす場合、売主に発生しうる「譲渡所得税」、買主に発生しうる「不動産取得税」、市価より異常に安い代金の場合に生じ得る「みなし贈与税」の問題があります。

個別の事例でどの税金がどのくらい生じるか、代金額をいくらに設定するのが妥当かにつきましては、税理士の先生にご相談されることをおすすめします。

なお、登録免許税(登記を申請する際に納付する税金)につきましては、固定資産評価証明書をご提供いただきましたら弊所にて計算できます。

2.費用の目安

不動産売買にともなう登記に必要な費用は、大きく分けて
①弊所の費用(報酬、郵送代等の実費)
 と
②登録免許税(登記を申請する時に納付する税金)
があります。

(事例)仮に、売買する土地の固定資産評価額が1000万円、建物の固定資産評価額が500万円の場合で、住宅用家屋の特例は適用できない売買における所有権移転登記費用
 →この設定事例においては、約34万円(内、登録免許税は25万円)です。

①弊所の費用、②登録免許税とも、固定資産評価額、対象物件の登記状態、住宅用家屋証明書を取得できる事例か否か、売主様が権利証(登記済証又は登記識別情報通知書)を所持しているかどうかなどの諸事情により、大きく異なります。

司法書士の登記費用をお知りになりたい方は、以下の書類をメール、FAX、LINE、微信(wechat)でご提供ください。速やかにお見積りします。

登記費用のお見積りに必要な書類
1 登記事項証明書(インターネット登記情報でもけっこうです)
2 固定資産評価証明書
3 売買契約書(締結前の場合、誰と誰がどのような契約をするのか、概要をお知らせください)

売買を原因とする所有権移転登記費用のうち、②登録免許税は、「固定資産評価証明書」に記載された「評価額」を基準に、下記の式で求めます。
 土地は「評価額×1000分の15」(←売買時の特例)
 建物は「評価額×1000分の20」
(複数物件の合算や端数処理により若干前後します。また、住宅用家屋の特例により大幅な減税が認められることがあります。)

「固定資産評価証明書」に記載された「評価額」と、売買代金の額は大きく異なることが多いです。よって、売買代金の額をお決めいただいたものの固定資産評価証明書の評価額が不明な時点では、登記費用はお見積りできません。

このページで使用した主な法律用語の中国語訳(簡体字・繁体字)

日本語(日文)→中国語(简体中文)/中国語(繁体中文)

会社→公司
取締役→董事
代表取締役→董事长/董事長
監査役→监事/監察人
株主総会→股东大会/股東會
取締役会→董事会/董事會

お見積り依頼先

司法書士法人グリーンウイング 東銀座事務所
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