買戻し特約

買戻特約の登記がある不動産の売買や担保設定につきましては、こちらこご参照ください。

ここでは、買戻しの意味や特約登記の実行方法などをご紹介します。

1 買戻しとは? 意味と機能

買戻し(買い戻し/買戻)は、不動産の売買契約の両当事者が、その契約締結と同時に、10年以内の期間を定め、その期間内に売主が受領した売買代金と契約の費用を買主に返還してその売買契約を解除することができる旨の特約で(民法579条本文、580条)、約定解除権を留保するものです。この特約は、第三者対抗要件を具備するために登記をすることもできます(民法581条1項、不動産登記法96条)。

買戻特約の登記は、本契約である「売買による所有権移転登記」に付随する付記登記で登記されます。

買戻し特約がされるケースでは、転売防止目的や、金融目的が考えられます。

まず、転売防止目的の買戻し特約は、都市再生機構(日本住宅公団)などによる分譲にあたり、取得者が即時に転売することを防ぐ目的です。

金融目的の買戻し特約は、売買の当事者間に金銭の貸借関係があり、
金銭の貸主(買主/貸金債権者)は売買代金の支払いをもって融資の実行とし、
金銭の借主(売主/貸金債務者)は返済の担保のために不動産を売る形をとる
ことが多いものと思われます。このような当事者間では買戻特約は担保的な機能を有しています。

買戻期間内に債務者(売主)が代金等の全額を債権者(買主)に返すことで、買戻しをすることができ、所有権が売主に戻ります。

他方、買戻し期間内に債務者(売主)が代金等の全額を債権者(買主)に返済しない場合は、買戻しができなくなります。

2 契約・特約時の注意点

(1)買戻しは、売買に限り認められます。よって、「譲渡担保」や「代物弁済契約」に付随する買戻特約は(登記は)できません。

(2)買戻し特約は、売買契約と同時にする必要があります。登記申請も、「売買による所有権移転登記」と「買戻特約の登記」を連件で同時に申請しなければなりません。先に売買契約をしておいて日を改めて買戻特約の覚書を交わした場合は、買戻し特約の登記はできません。

(3)買戻特約で登記される事項は、「売買代金」「契約費用」「期間(定めがある場合)」「買戻権者」です。

(4)敷地権付区分所有建物の場合、区分建物と敷地権は、一括して買戻特約をする必要があります。

(5)登記される「売買代金」は、買主が現実に支払った代金です。たとえ実質は貸金の担保が目的だとしても、利息を加えた額を「売買代金」とすることはできません。売買代金を分割払いとした場合は、「支払済代金」と「総代金」がそれぞれいくらかお知らせください。

(6)登記される「契約費用」は、売買契約に関する費用です。具体的には、売買対象不動産の調査、測量、鑑定、印紙代などです。登録免許税と弊所の報酬が「契約費用」に含まれるかについては、残念ながら登記実務では「含まれない」とされています。

(7)買戻し期間は、10年以内に限り定めることができます。10年以上の期間を定めた場合、法律上当然に10年に短縮されます。買戻し特約は交わしたものの期間を定めなかった場合、期間は5年間とみなされます(民法580条3項)。一度決めた買戻しの期間は、延長できません(民法580条2項)。

(8)農地の場合、同時に締結する「売買契約」は農地法の許可が必要ですが、「買戻特約の締結」は許可不要です。しかし、後日「買戻権を実行」するときは、農地法の許可が必要です。

3 売買と買戻特約登記の費用について

お見積りに必要な書類

1 登記事項証明書(インターネット登記情報でもけっこうです)
2 固定資産評価証明書(お持ちでない場合は取得方法をご案内します)
3 売買契約書(締結前の場合、誰と誰がどのような契約をするのか、概要をお知らせください)

以上をご提供いただきましたら、速やかにお見積りします。

4 買戻しの実行

買主(売買&買戻特約登記後の所有者)が、買戻し期間内に、売買代金と契約費用の全額を売主(元所有者)に支払うことで、元の売買契約は解除され、所有権が売主に復帰します。

元の売主は買戻し権を第三者に譲渡し、買戻権の移転登記をすることもできます。その場合は、買戻し実行時の買戻権者が買戻しをすることになります。

5 買戻し期間が満了した場合

買戻し権者が買戻権を行使しないまま期間が満了すると、買戻し権は消滅します。

この場合、買戻し期間最終日の翌日をもって、抹消登記を申請できます。

この抹消登記は、所有権登記名義人と買戻し権登記名義人が共同で申請します。もし買戻し権者の協力(実印、印鑑証明、権利証など)が得られない場合は、民事調停や訴訟などの債務名義が必要となることがあります。

ご相談&お見積り依頼先

司法書士法人グリーンウイング 東銀座事務所 担当 山口
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