代物弁済(所有権移転)

代物弁済後の担保権の抹消については、こちらをご参照ください。

ここでは、代物弁済により所有者が変わる部分をご説明します。

1 代物弁済とは?

代物弁済とは、当事者間に何らかの債務(貸金、売掛金など)があり、たとえば金銭債務であればお金で弁済すべきところですが、本来のお金による返済とは別の方法で、債務者が「代」わりの「物」を債権者にあげることで債務を「弁済」することをいいます(民法482条)。

代物弁済は、土地、建物、マンションのような不動産によってすることもできます。

不動産による代物弁済の合意がされたときは、債務者所有の不動産につき債権者への「代物弁済」を原因とする「所有権移転登記」を申請することができます。

代物弁済は「合意」だけでは成立せず、目的物が「給付」されることが必要です(要物契約)。不動産の場合、代物弁済者が引き渡し、かつ「登記」までしてようやく代物弁済が成立します。

2 代物弁済により所有権の名義変更ができる場合について

代物弁済は、契約です。
本来の契約内容のうち、弁済の目的物を変更する合意ともいえます。

よって、たとえ代わりの弁済物がどんなに高価でも、債務者が代物弁済をするには、「債権者の承諾」が必要です(民法482条)。
 本来の弁済方法がお金での支払の場合、お金での返済を望む債権者に、債務者が一方的に不動産や宝石などを押しつけて債務を消滅させることはできません。
 また、債権者の側から「お金の代わりにこの不動産をもらう」と言い出したとしても、債務者との合意がなければ代物での弁済は受けられません。

≪原則≫両当事者の共同申請

①債権者(代物弁済で不動産を取得する人)と債務者(代物弁済で不動産を失う人)が代物弁済の合意をし、かつ、

②その合意内容に沿った登記申請をする決断をし、

③登記に必要な書類を各当事者ご本人の意思でご提供いただける場合に、

登記を申請できます。

≪例外≫判決による単独での申請

過去に代物弁済の合意が成立したものの、一方が登記に応じず裁判になった場合、判決により他方当事者が単独で登記を申請できる場合もあります。

この場合、判決の主文の記載文言が最も重要です。裁判で勝てば相手方の協力がなくても登記ができるかというと、そうとも限りません。弁護士や司法書士に訴訟代理を依頼せずご自身で登記請求訴訟を起こされる方は、提訴前に、訴状の書き方につき司法書士へご相談されることをおすすめします。

3 注意点

(1)第三者の抵当権の登記がある場合

住宅ローンや事業融資の借入などがまだあり、抵当権(根抵当権)の登記が残っているときは、所有権移転登記申請前に、銀行など金融機関に相談をするべきです。

多くのローン条項では、債務が残っている間は所有権を他の人に移転することを禁じていたり、金融機関の承諾を要するとされています。もし、銀行に何の相談もせず移転登記をすると、取得した人が不利益を受けるおそれがあります。

(2)各種税金がかかるケース

譲渡所得税、債務免除益による法人税、贈与税、不動産取得税、消費税が発生することがあります。

詳しくは、収税機関(都税事務所、県税事務所、税務署など)か、税理士の先生にお問い合わせください。

(3)代物と本来債務の価値の比較

代物弁済により消滅させる債権と、代物の実勢価格は、ぴったり一致しなければいけないわけではありません。多少の誤差があっても(たとえば債権額1000万円のところ、実勢価格1010万円の不動産で代物弁済する場合)、当事者の合意により有効に代物弁済ができます。

しかし、判例によると、代物があまりにも高すぎる場合は暴利行為として公序良俗に反し、代物弁済が無効(民法90条)になることがあります。本来の金銭債務35万円のところ、300万円相当の不動産を代物弁済したところ、判例により無効とされた例があります。

ある程度の価格差は当事者間の契約自由の範囲内ですが、あまりにも価格差が大きく公序良俗違反のおそれがあるときは、登記申請の受託をお断りすることもあります。

詳しくは、ご相談時に詳細をお知らせください。

4.費用の目安

所有権移転登記に必要な費用は、大きく分けて
①弊所の費用(報酬、郵送代等の実費)
 と
②登録免許税(登記を申請する時に納付する税金)
があります。

(事例)仮に、代物弁済する土地の固定資産評価額が1000万円、建物の固定資産評価額が500万円の場合の所有権移転登記費用
 →この設定事例においては、約38万円(内、登録免許税は30万円)です。

代物弁済のご検討にあたり登記費用をお知りになりたい方は、以下の書類をメール、FAX、LINE、微信(wechat)でご提供ください。
速やかにお見積りします。

登記費用のお見積りに必要な書類
1 登記事項証明書(インターネット登記情報でもけっこうです)
2 固定資産評価証明書
3 債権者・債務者間の関係がわかる書類
(例:借用書、金銭消費貸借契約証書、代物弁済契約書など。ない場合は両当事者のお話をうかがった上、弊所にて作成することもできます。)

費用のうち、②登録免許税は、「固定資産評価証明書」に記載された「評価額」の約2%です。
(複数物件の合算や端数処理により若干前後します。)

「固定資産評価証明書」に記載された「評価額」と、市場価格は大きく異なることが多いです。よって、不動産売買の取引相場をお調べいただいても、固定資産評価証明書の評価額が不明な時点では、登記費用はお見積りできませんこと、ご了承ください。

お見積り依頼先
メール yamaguchi@wf-legal.info
FAX  03-6264-3299
TEL  03-6264-3293
中国語対応をご希望の場合は、080-3464-5131へお願いします。