不動産の登記とは?

1.不動産の登記とは?

 不動産(土地、建物、マンションのような区分所有建物)について、
➀物理的現況と、②当該不動産について誰かが持っている権利を、国が登記簿に記録して公示する制度です。国や地方自治体だけではなく、不動産の所有者や債権者にとっても非常に大切な制度です。

 玄関の表札や郵便受けに書いたお名前は、その不動産を所有していることの証明にはなりません。登記簿に所有者として登記がされていない状態だと、知らない間に不動産が誰かに売られてしまい明渡しを求められてしまうような事態になると非常に不利です。大切な不動産には有効な登記がされていれば安心です。

 ①の物理的現況、つまり、所在場所、土地の種類(地目)、土地や建物の面積(地積・床面積)、建物の新築年、建物の用途や構造などは、登記簿のうち「表題部」に記録されます。表題部の登記の申請業務は土地家屋調査士が行います。

 ②の権利に関する登記は、登記簿のうち「権利部」に記録されます。権利部の登記の申請業務は私たち司法書士が行います。
 権利部はさらに「甲区」と「乙区」に分かれます。甲区には「所有権」が登記されます。乙区には「所有権以外の権利」(抵当権、根抵当権、不動産質権、先取特権、賃借権、地上権、地役権、採石権)が登記されます。所有権その他の権利を持っていることを第三者に主張(対抗)するための登記です。

2.権利に関する登記の主な例

(1)売買の場合
  売主の所有権が買主に移転するため、「所有権移転」の登記を申請します。登記簿の所有者名義が変更されます。
  売主から、買主が指定する第三者に直接移転させることもできます。俗に、「新中間省略登記」と呼ばれます。

(2)贈与の場合
  贈与をした人の所有権が贈与を受けた人に移転するため、「所有権移転」の登記を申請します。

(3)相続の場合
 亡くなった方(被相続人)の所有権が相続人に移転するため、「所有権移転」の登記を申請します。
 法定相続分の割合で共有の登記をすることもできますが、遺産分割協議をすれば共同相続人の中の一人か特定の人だけの所有とすることもできます。また、有効な遺言がある場合は遺言の記載に従った登記を申請できます。
 このほか、被相続人の財産形成に特別な貢献をした相続人の寄与分や、被相続人から多額の贈与を受けるなどしていた相続人の特別受益を考慮した登記もできます。
 なお、一旦は法定相続分の割合で共有の登記をした後でも、遺産分割、相続放棄、寄与分、特別受益、遺留分減殺などにより共有持分が変動した場合には、変動後の権利関係に合わせる登記(持分移転、更正)を申請することもできます。

(4)相続不動産の売却
 被相続人名義のままでも不動産屋さん(宅建業者様)に売却の相談まではできます。しかし、実際に売却をし、買主名義に所有権移転登記を申請するには、前提として相続登記が必要です。

(5)住宅ローンを完済した場合
 債権がなくなり抵当権が消滅するため、「抵当権抹消」の登記を申請します。
 ご自宅の売却をお考えの場合、売買による所有権移転登記の前提として、売買代金により住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが売却の条件として契約書に書かれていることがほとんどです。