家を買ってはいけない!!

その家の購入、ちょっと待ってください。その家を買うことは、あなたの人生を地獄へと導きます。確かに見栄えもそこそこ良くて、対面式キッチンは立派に見えるかもしれません。しかし、肝心の中身はどうなのか。また、将来的に問題を起こさないのか。安いにはそれなりの理由があるのです。かつての耐震偽装問題で明らかになったように。営業マンは金利が上がるから、消費税が上がるから[1]、相続対策になるからなどと言って契約をあわてさせますが、絶対にこの手には乗らないでください。このページが、あなたが人生最大の不幸に陥るのを防げるなら幸いです。

[1]なお、土地には消費税がかからない。しかしあたかも土地にも消費税がかかるように演じてあわてさせる。

最近の住宅事情と経済情勢から家を買ってはならない3つの理由

1.住宅ローン破産と自殺

2015年の日本は、すでにバブルが崩壊してから長い時が経ち、多くの人は不況の嵐にさらされっぱなしになりました。少子高齢化問題や年金問題などを抱えているのは周知の事実ですが、さらに悪いことに、アベノミクスにより税金のコンクリートへの無駄遣いが加速し、究極的なスタグフレーション[1]の時代に突入したのです。まず、食料価格や電気代などが急上昇し[2]、特にエンゲル係数の高い一般庶民の生活は非常に苦しくなりました。それにもかかわらず、現在、会社の支払う給与・賞与は年々減っていく傾向にあります[3]。また、多くの会社が倒産したり、多くの社員がクビになったりしています。あなたの会社もあした倒産するか、あなたがあしたクビになるかもしれません[4]。実際そのような経験のない方は、まさかと思われるかもしれませんが、例えばある人の場合、10年で2回の倒産と2回のクビを経験しました。自分だけ大丈夫だと思うのはもはや大きな誤りなのです。会社は儲かりさえすればよいのであって、あなたを助けてくれはしないのです。しかも、この大不況のご時勢、一旦職を失えば、二度と職を得るのは難しいことは、新卒でさえも職がないことを考慮すると明らかでしょう。ましてや30歳を過ぎていればなおさらです。今、職を失った弁護士や歯科医や一級建築士は多くいますが、ハローワークに駆け込んでも、トイレ掃除の仕事にすらありつけないのです。

そのようななかで、人生の買い物の中で最も高額とも言える家を購入することは、非常に危険な行為です。現在ある資金は、可能な限り今後の生活資金として確保しておくべきです。ましてや、今の時代に住宅ローンを組むなどとんでもない行為です。あなたの会社があした倒産するか、あなたがあしたクビになった場合、どうやってその住宅ローンを返済するのですか。住宅ローン破産は年々増加する一方で、自殺に追い込まれる人さえ少なくありません[5]。住宅ローンこそ最も危険なギャンブルなのです。

従って家を購入するのは、全額現金で支払い、それでもなお、75歳まで生活していけるだけの資金が確保できる場合に限られます。年金は75歳以降でないと支払われないものとして考えてください。もっとも、日本の平均寿命を考えると、そのころは生きておらず、年金は1円ももらえない可能性が高いのでありますが。

[1]スタグフレーションとは、不況下であるにもかかわらず物価が上昇している状況で、インフレとデフレの悪いところが重なり合った、いわゆる最悪の経済状態を示す。
[2]2015年05月現在、筆者がスーパーなどを調査、また家計簿を集計したところによると、食料品の値上がりが最も激しく、前年同月に比べて25%程度値上がっている。次いで、電気代、ガソリン代、日用品(ティッシュ・洗剤など)が15%程度値上がっている。総合的に前年同月に比べ、家計を20%程度圧迫している。
[3]国税庁の「民間給与実態統計調査」によると、民間給与は年々下がり続け、2012年には平均408万円まで落ち込んだ。また、年収300万円以下の人口の割合は年々増え続け、2012年には41.0%にも達している。各種保険、年金、税金などが差し引かれることを考えると、年収300万円は健康で文化的な生活を営む最低限度のラインと言われている。特に30代~40代の男性社員の給与低下は激しく、1997年→2012年の15年間で、年収は100万円近く減少した。
[4]帝国データバンクの調査によると、2014年07月の倒産件数は844件、負債総額は1152億3800万円、2014年06月の倒産件数は847件、負債総額は2116億4200万円と、依然として高い水準で推移している。
[5]2010年の日本の総自殺者数は31690人で、20代から30代にかけては死因のトップとなっており、男性中高年層では、自殺率の水準は世界でもトップレベルである。警視庁が2013年03月14日発表した値によると、2012年の総自殺者数は27858人で、若干減ったものの、人口10万人当たりの自殺者数(自殺率)で見ると、20代が22.5人(+9.2人)、30代が21.9人(+4.7人)、40代が26.1人(+4.0人)(カッコ内は1997年比)と急増している。主な原因は、過労による鬱などの発症が最も多く、続いて失業、借金などである。

2.家余り現象による資産価値の急激な低下

一方で、現在の日本は、住宅がかなり余っている状態[1]ですが、今後の少子高齢化・人口減社会にともなって、ますます住宅余りはひどくなるでしょう。このことは、あなたが家を買っても、その家は将来的には必要とされないものになるということを意味します。資産価値のないものにお金をつぎ込むことほどばかげた話はありません。さらに住宅の場合、使っていなくても、持っているだけで、固定資産税、維持修繕費、水道光熱費などの莫大な費用がかかります。したがって、住宅は財産と言うよりも、今後は負の遺産となっていくでしょう。

もしあなたや親類の身に何かがあって、家を売ってお金にする必要があったとしても、買ったときの1/10程度の価格でしか売れないということもあり得るでしょうし、最悪、無料でも買い手がつかないということも考えられます。現在でも、郊外の土地や家屋が激安価格で大量に売り出されていますが、何年も売れずに残っているものがほとんどです。特に、過疎地や駅から徒歩10分以上の場所はほぼ絶望的な状態です。

[1]2014年7月29日に総務省が発表した「住宅・土地統計調査」の速報集計結果によると、2013年10月1日時点での総住宅数は6063万戸で、5年前と比較すると305万戸(5.3%)増加していることが分かった。その一方で、空き家率は13.5%(819万6400戸)と過去最高の比率となった。空き家の内訳は、賃貸用の住宅が52.4%(429万戸)、売却用の住宅が3.8%(31万戸)。住んでもらいたくても住まい手がいないといった住宅が空き家の過半数を占めていた。このまま行けば、2040年には空き家率が43%に達すると予想される。

3.家を買ったとたん、転勤や介護や地震などで引越すことになる

もしあなたが転勤と言われれば、従うか会社をやめるかのどちらかになりますが、上にも述べたとおり、この情勢の中、再就職は困難なので、転勤し、引越しをせざるを得ないでしょう。しかも、ひどいことに、会社はあなたを自主退職に追い込みたいので、家を購入した1年以内に、転勤命令をくだすことが非常に多くなっています。また、親が高齢化していて、いつ介護が必要になるかもわかりません。仕事と介護の両立は難しく、2020年以降、介護離職が大幅に増加することが予想されています。背景には団塊世代が75歳に達して要介護者が急増すること、団塊ジュニアは未婚率が高く兄弟姉妹数も少ないことなどが挙げられます[1]。筆者の場合は既に親の介護が必要になりつつあります。また、東日本大震災以来、各地で地震活動が非常に活発化している[2]ので、家を買った1年以内に地震で家が倒壊、もしくは焼失するか、最悪、永久居住不能地域になってしまうかもわかりません。また、富士山が噴火したり[3]、原発が爆発したり[4]するかもしれません。

[1]2006年の統計では介護休暇制度を利用できた人は1.5%にとどまる。また、そもそも介護休暇制度を用意していない会社が多い。仮に利用できても休めるのは93日であり、介護に必要な平均年数14年1ヶ月には不十分である。
[2]東日本大震災以降、余震が頻発している他、千葉県と八戸付近の大地震発生確率は劇的に上がった。また、首都直下、東海、東南海、南海地震なども近年起こると予想されている。
[3]M9クラスの地震の後には、世界的に見て、例外なく火山の噴火を伴っている。仮に富士山が噴火した場合、神奈川県近傍は降灰により都市機能が麻痺するものと想定される。
[4]福島第一原発4号機には、依然として1400本あまりの使用済み核燃料が、壊れかかったプールに保管されている。使用済み核燃料は崩壊熱を出し続けており、何らかの原因でこれらが空中に露出すれば、東京は居住不能になると想定される。また、2012年の総選挙で自民党が圧勝し、さらに原発をつくることとなった。

不要になった家は、売れば良いと考える人もいるでしょう。しかし、上で述べたように、買った時の1/10程度の価格でしか売れないということもあり得るでしょうし、最悪、ただでも買い手がつかないということも考えられます。特に木造軸組工法の建売住宅は、造りが粗悪なので、建物の資産価値はすぐになくなってしまいます。

このような中でもどうしても家を購入しなければならないという場合は、最低限次の点に注意してください。

建売住宅を買ってはならない4つの理由

1.耐震性が低い

建売住宅は、価格を下げるため、耐震性をギリギリまで落としています。建売住宅のほとんどは、最も安く建てられる木造軸組み工法ですが、木造軸組工法は全般的に耐震性が低く、1995年の阪神淡路大震災では、新しい古いを問わず、かなり多くの被害を受けました(多くは、1階部分が平行四辺形にひしゃげて倒壊した)。木造軸組工法の場合は、今後起こるであろう中規模から大規模な地震に対して補修程度で済むようにするには、建築基準法で定めるところの2倍の耐震壁が欲しいところす。しかし、木造2階建ての建売住宅では、構造計算すらなされていません(それゆえに構造計算書が付いてこない)。実際構造計算をしてみると、やはり耐震性を満たしていないものが多いのが実態です。この傾向は、特に1階に車庫や大型LDKがあって、耐震壁が十分に確保できていない場合に顕著です。また、1階が車庫になっている木造軸組工法3階建て住宅の耐震性は最悪です。2009年10月07日にE-Defenceで行われた木造3階建て軸組構法住宅の震動台実験によると、1階が車庫になっている2種類の3階建て住宅が、建築基準法の1.44倍の耐震壁が確保されているにもかかわらず、両方とも倒壊しました。

建売住宅では、ニュースでは有名になっていないものの、姉歯事件以降も耐震偽装が依然として行われています。その中で記事になったものを以下に列挙します。

耐震偽装問題を受けて、建築基準法は改正されましたが、肝心の4号建築物(木造2階建て以下で500m2以下のもの)については、業界の強い反発により何も変化しませんでしたので、依然として耐震偽装は可能なわけです。すなわち、4号建築物は、構造計算をしなくてもよく、確認申請においても構造に関する審査はないのです。

また、耐震基準をギリギリ満たしていても、木造軸組工法で外壁に構造用合板やダイライトも打ち付けていないような作り(外壁が防水シートとサイディングだけのもの)では、大地震時に1階部分が平行四辺形にひしゃげて倒壊しやすくなっています[1]。

耐震性の問題は、日常生活にもおいても、風で家が揺れる、歩くと家が揺れるなどの問題を生じさせます。このような状態が続くと、家が保障の切れるおよそ10年後には構造体がガタガタになって、傾斜・雨漏り・隙間風などの問題を生じさせます。

それゆえに、建売住宅を買うときは、木造軸組工法は避け、ツーバイフォーか鉄骨造か鉄筋コンクリート造のものを選ぶのが無難でしょう(数は非常に少ないでしょうが)。どうしても木造軸組工法のものを買う場合は、2階建てで、かつ耐震等級3を取得していて、かつ外壁に構造用合板やダイライトなどの面材をきちんと打ち付けてあるものに限ると良いでしょう。

[1]建築技術1995年8月号によると、阪神淡路大震災では、このタイプの住宅は新築後2ヶ月で見事に倒壊したことが写真と共に述べられている。

2.使い物にならない狭さの車庫など、設計が不適切

一般的な車の寸法は、幅が1.8m、長さが4.5m程度あります。しかし、建売住宅で作られている多くの車庫は、幅が2.1~2.5m程度となっています。2.5mは扉を開けて乗り降りするのに限界の寸法で、それ以下では乗り降りすることすら困難です。ましてや、車庫の奥に家が建っていて車の横を通って家に入らなければならないタイプの場合、車の横が狭く、玄関に到達するのは非常に困難です。そして、もうひとつ重要なことは、自転車置き場がないことです。そのため、多くの車庫付き建売住宅は、実際には(軽自動車を除いては)車庫として利用することはできず、駐車場は別途借りる必要があり、車庫は自転車置き場兼物置として活用されるのが実態です。駐車場代は思わぬ出費となり、車を手放さない限りあなたの家計を大いに苦しみ続けさせます。

どうしても駐車場を借りずに車を持ちたいのであれば、車庫の幅が奥まで最低2.5mはあることを確認するべきです。もっとも、今の時代は車の所有自体がリスクでありますが、これは「車を買ってはいけない」の話題になりますので、ここでは割愛させていただきます。

3.隣地境界とギリギリでトラブル発生

民法の規定によると、隣地境界線と壁面までの距離は50cm以上離さなければなりません。ただし、耐火建築物の場合や、慣習的に既に密集している地域で、隣人の許可が得られている場合は良いこととなっています。しかし、主に都心部の建売住宅を見ていると、この規定を守っていない場合が多く、隣地境界線と壁面までの距離は20cm程度しかないものもよく見かけます。これでは、外壁やコーキング、またはエアコンの室外機、給湯器、ガスメーターなどの点検・修理・交換などができなくなってしまい、保障の切れるおおよそ10年後にトラブルを生じます。

ではなぜこのような違法行為が可能なのでしょうか。2棟以上の建売住宅では、売る前であれば隣地は同じ業者のものであるため、隣人の許可があらかじめ得られているからです。しかし、いったん売ってしまえば、隣地は他人のもの。もはや建物の間に入ることはできません。一部の業者は、特定の理由がある場合に限り、隣地に入って点検・修理・交換などをすることを認める条項をつけていますが、特定の理由というものが将来起こりうるすべての事項を網羅しているわけではありませんし、将来的に隣人が敷地の所有権を主張することはよくあることです。

しかし、本当の恐怖はこれからです。地震や火事や寿命などにより、将来建て替えるときは、50cm以上離して建てなければならないため、現在の家より極端に狭い家しか建てられなくなってしまうということです。そのような家は狭すぎてもはや使い物になりません。そのため、土地の資産価値は著しく低下するのです。ましてや不整形な土地や狭小地ではことさらに使い物になりません。

従って、どうしても建売住宅を買うときは、壁面から敷地境界線までの距離が最低でも50cmは離れていることを確認したいものです。

4.工期優先のあまりにずさんな工事

建売住宅は、人件費を節約するために、ハウスメーカーのように特にプレハブ化されいるわけでもないにも関わらず、非常に高速に建ちます。平均的には基礎着工から竣工まで2ヶ月程度のところが多いようです。しかし、常識的に考えて、このような短い工期では、丁寧な工事はできません。そのため、見えるところはともかく、見えないところのつくりはずさんなものとなっています。構造については、少ない筋かい、構造用合板やダイライトなどの面材の省略、釘の飛ばし打ちもしくは細い釘の使用などが挙げられます。しかし、最もひどいのは断熱材の施工で、ただ押し込んで詰めては一部とめているだけというのがほとんどです。これではいくら良い断熱材を使っても、夏は暑く、冬は寒い家になってしまうばかりでなく、壁内に湿気が侵入し、壁内結露を起こし、保障の切れるおよそ10年後には木材が腐ってきます。断熱材は、隙間なく、均一に取り付けてはじめて効果を発揮します。基礎も、コンクリートを十分に養生しないで上部を作っていくため、10年後には変形・ひび割れなどの危険性が高くなっています。

注文住宅を買ってはならない4つの理由

1.ハウスメーカーのものは建物に対して価格が高すぎる

注文住宅、とりわけハウスメーカーの建てる注文住宅は、耐震性や品質の面では建売住宅に比べればかなり良くできています。しかし、デザイン料、モデルルームの建築費・維持費・撤去費、テレビコマーシャルや新聞広告の宣伝費が、大幅に建物価格に上乗せされているため、価格は非常に割高になっています。

例えば、ツーバイフォー住宅は普通であれば坪50万円(建物本体価格)もあれば建てられるものですが、三井ホームのツーバイフォー住宅は坪100万円程度します。確かに物はいいですが、あまりにも高すぎますし、ここまでの金額を出すのであれば、パルコンなどの壁式鉄筋コンクリートのしっかりとした家が建てられます。

耐震性と耐久性と精度を重視するのであれば、ヘーベルハウスなど、鉄骨構造体で床と外壁にALCを用いたものが勧められます。鉄骨構造体+ALCの家は、寸法が狂ったり腐ったりシロアリが沸いたりするリスクは低く、60年は使えると考えられるでしょう。しかし、やはり坪80万円(建物本体価格)以上はしますし、コーキングや設備などはそれなりに痛みますので、定期的なメンテナンス費用もかなりかかります。

2.地元工務店のものは、古い知識に固執した作りで、耐震性が低く、冬は寒い。

注文住宅、とりわけ地元工務店の建てる家は、たいていが木造軸組工法で、とりわけ古い知識に固執した職人が建てるので、筋交いが少なかったり、金物を省略したりするなど欠陥住宅が多く、耐震性が劣るものが多くなっています。もちろん、ろくに構造計算もしないのが普通ですが、構造計算もできないような人が建物を作っていますので、安全ではありません。また、断熱材の使用量が少なく取り付け方も悪いので、冬寒く夏暑く、隙間も多いので冷暖房の効きも悪いという、大変昔ながらの性能の家が出来上がります。

もっとも、すべての地元工務店がそうであるわけではありません。数は非常に少ないですが、きちんとした工務店は、若手の一級建築士が設計と監理をし、構造計算書もちゃんと出てきます。ただそれでも、耐震基準ギリギリではあまり意味がなくて、きちんと耐震等級3や次世代省エネ基準などを指定し、対応してくれるところでなければ、形ばかりで中身のないものになってしまいます。

3.設計事務所に頼んだものは、デザイン性ばかり重視し、耐震性と使い勝手が悪い

注文住宅を設計事務所に頼むという手段もあります。設計事務所のデザイナーは、斬新なデザイン、吹き抜け、曲面壁面、らせん階段など、見栄えの良いものを提案してきます。しかし、吹き抜けは冬寒く夏暑く冷暖房費がかかり、曲面壁面には家具が置けず、らせん階段は上り下りしずらく、とても家として使えるものではありません。間取りも一見よさげですが、耐震性を全く無視したものとなります。家は工芸作品として鑑賞するためにあるのではなく、安全で快適に生活するためにあるのです。また、標準品ではなく特注品が多く使われるため、デザイン料・設計料と相まって、建物価格もハウスメーカー並みに割高になります。

4.打ち合わせなどが多く面倒な割に、思い通りに出来上がらない

注文住宅は建売住宅と違って実物を見て買うわけではありません。従って、打ち合わせなどが多く面倒な割には、思い通りにならず気に入らないということは多くあります。しかし、打ち合わせで決定したことなのですから文句を言うわけにもいきません。色などは有償で変更することもできるでしょうが、構造や間取りで致命的なミスをした場合にはとりかえしがつきません。何事も失敗しないためには経験が必要です。満足できる家を建てられるのは3回目であると言われますが、3回も家を建てる人はまずいません。

しかしあなたが建築の専門家であったり、何らかの理由で家を建てる経験を積んでいるのであれば、打ち合わせは苦になりませんし、思い通りに出来上がるので、注文住宅というのもありでしょう。

マンションを買ってはならない2つの理由

1.維持費・管理費・大規模修繕積立金など思わぬ出費が毎月のようにかかる。

マンションは、維持管理状態さえ良ければ、資産価値の下がりにくいものなので、駅から近く、質の良いものを厳選すれば比較的無難な部類に入ります。しかし、維持管理をしていくには大変費用がかかりますし、それらはあなたが負担するのです。例えば、防水やコーキングなどはかなり頻繁にやらないと雨漏りをしますし、タンク、上下水などの設備も定期的に修理・交換しなくてはなりません。そして、いくらお金がなくても、これらの費用を拒むことはできません。特にタワー型のマンションの維持管理費用は低層型マンションの2倍程度かかり、あなたの家計を大いに圧迫させます。

2.地震後の処理が大変である。

新耐震基準のマンションだとして、地震時のマンションの被害の受け方は微妙なところです。余程手抜きな工事でもしてない限り、倒壊はしないでしょうが、柱・梁・壁などがかなりの被害を受け、鉄筋がむき出しになることが想像されます。2006年1月13日にE-Defenceで行われた実大6層鉄筋コンクリート造建物の震動台実験によりますと、倒壊はしませんでしたが、柱・梁・壁などがかなりの被害を受け、鉄筋がむき出しになりました。このように中途半端な被害を受けた場合、建て替えるのか、修理するのかで長年もめますし(これだけでも近隣関係は相当悪化する)、どちらに決まったとしても購入時並みの多額の費用がかかります。そしていくらお金がなくてもそれを拒むことはできないというのが、もっとも痛いところでしょう。

どうしてもマンションを買うのであれば、地震時の被害の少なさの点から、できるだけ新しく、できるだけ階数が低く(3~5階建て程度が望ましい)、直方体の形をしたもので、1階から最上階まですべて造りが同じものがよいでしょう。一方で、1階が大型車庫や大型店舗や大型事務所やピロティになっているものは、1階が大破しやすく、大きな問題となるでしょう。また、地盤と標高の確認については、言うまでもありません。

総評

すべてを語りきることはできませんでしたが、上にも述べたとおり、現在において家を買うことは著しく得策ではありません。できるだけ現在住んでいる家を工夫してそのまま使い続けるのが、傾斜や雨漏りやすきま風の問題を我慢したとしても、ベストな選択肢と言えるでしょう。狭い場合には、いらないもの(1年以上使わなかったもの)を思い切ってすべて捨てるという手段があります。現在住んでいる家が賃貸の場合は、家賃が家の購入代金や維持費を上回るかどうかが争点となり、あまりにも家賃が高く、かつ現金が用意できている場合は、上記の注意事項に注意しながら家を買うのもやむを得ないでしょう。しかし、賃貸の空きは増える一方で、家賃も下落傾向なので、できるだけ安くて良い賃貸を探す努力は常に怠らないようにしたいものです。


FAQ

特に2014年は、このサイトは多くの方に訪れていただきました。その中で多かった質問とその答えを掲載します。

1.建売住宅関連会社は今後倒産しそうですか。

これについてサイト上で述べることは問題があるので、ここでは控えさせていただきます。

2.木造軸組工法の家はそんなに地震に弱いですか?きちんと構造用合板を外壁全面に打ち付けてツーバイのようにしてもだめですか?

はい、一般的には弱いです。これは過去の地震被害や数々の実験からも明らかになっています。2000年以降の耐震基準に適合した家であれば震度6までは耐えられるでしょうが、震度7では木造軸組工法とツーバイでは大きな差が出ています。構造用合板を外壁に打ち付けていたとしても、外壁の構造用合板だけではツーバイより弱いです。ツーバイでは、内壁も含めて、すべての壁が耐力壁となっており、その壁倍率は外壁で4.0倍、内壁で2.0倍という仕様になっています。そのため、簡単に耐震等級3をクリアします。木造軸組工法では、外壁に構造用合板を打ち付けても壁倍率は2.5倍、内壁は筋交いを入れたとしても2.0倍という仕様になっています。計算上ツーバイと同等にするには、外壁には、壁倍率4.0の構造用合板と釘又は壁倍率4.0の構造用スターウッドと釘を使用し、内壁にはめいっぱい筋交いを入れる必要があります。床にも床倍率3.0仕様の構造用合板と釘を打ちつける必要があります。ハウスメーカーでは、独自に開発した壁倍率の高い耐震壁を採用しているようです。また、計算以外の問題として、形状や間取りにも注意する必要があります。木造軸組工法の間取りは極めて自由ですが耐震性の低い間取りになりがちです。ツーバイでは耐震壁の区画面積が40m2以内と定められていたり、開口の幅は耐震壁の長さの3/4以下と定められていたりするなど、強度が低下しない工夫がされています。すなわち、木造軸組工法でも、仕様や間取りをツーバイと同じように耐震的に設計すれば、ツーバイ同等の耐震性の高い家を作ることは可能です。しかし、いずれの場合でも、木材で構造を作っていることから、腐ったりシロアリにやられたりすれば耐震性は失われますので、入念な維持管理が必要です。

3.もう家を買っちゃいましたが、会社が倒産しました/クビになりました。しかもローンが残っています。どうすればよいでしょうか。

このような情報化社会において、私がこれほど警告しているのにも気づかずに買うのが悪いので、助けようがありません。ひとつ言えるのは、ローンが残るとしても家を早急に売却して現金化し、裁判所に差し押さえられないようにすることです。あとは、神様か宗教にすがるしかないでしょう。


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