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松田司法書士 大阪|住宅ローンの借り換え
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借り換えとは(住宅ローン)

住宅ローン等の借り換えについて解説させていただきます。

借り換えとは現在よりも借り入れた時点で高い金利で組んでいた
ローンを、より現在の低い金利で借り入れし直すことを言います。
これによりお客様にメリットが生じます。

特に今は金利が安く、数年前に住宅ローンをお借りになった場合と
比べて同じ金融機関でもかなりの利率に差ができています。
この場合通常は勝手に金利は安くならず、お客様の方から金利の見直
しや借り換えを申し出る必要があります。

借り換えを解かりやすく言うと、通常は残債につき新たにローンを組んで、
現在借りているローンを一括返済するというものです。

その他リフォームをする場合等、残債+リフォームローンを組んで
借り換えをする場合もあります。

そしてその際に、先に借りている住宅ローンの抵当権を抹消し、
新しく借り入れた金融機関の抵当権を設定します。
登記は抵当権抹消登記と抵当権設定登記を同時に設定します。

借り換えには、前に借りた金融機関(銀行等)と同一の
金融機関でする場合、前に借りた金融機関とは異なる
金融機関でする場合があります。

同一の金融機関の場合には金融機関のやり方にもよります
が、以前の契約の借入額の利率を下げて、前の抵当権を
残したまま新しい抵当権を設定する場合もあります。

そして通常は新たな借入先及び借入日が決まると、抹消先の
銀行にお客様が出向き抹消の手続きをします。
そして通常は新しい融資実行日にお客様と抹消先の銀行で
会い、前の借り入れの先の銀行で返済が確認されてから
抵当権抹消書類をお預かりし、私が登記申請に向かいます。

借り換えには、金融機関への保証料、事務取扱手数料、
司法書士への費用、報酬等
の諸費用がかかります。
特にその司法書士への報酬を抑える事はとても大切な事です。

借り換えは一般的には、住宅ローン残高が1,000万円以上、
借入の残存期間が10年以上、金利差1%以上である場合に
メリットがあると言われています。

具体的なメリットとしては返済総額の減少、月々の返済額が
軽減される等のメリットがあります。

デメリットは先に述べたように金融機関への保証料、
事務取扱手数料、司法書士への費用、報酬等の諸費用が
かかることです。

借り換えに必要な書類

(抵当権設定の書類)

抵当権設定契約書
(登記原因証明情報が別途あればその書面も)

不動産の権利証もしくは登記識別情報

担保を提供される方の印鑑証明書
(申請の日より3ヶ月以内のもの)

銀行等の代表者事項証明書、履歴事項証明書
(代表者の記載があるもの)
(申請の日より3ヶ月以内のもので通常は金融機関が用意します))

債権者及び債務者双方の委任状(実印の押印が必要です)


登録免許税
(抵当権を設定するために必要な国に納める税金のこと)
(先に立て替えてる事も可能です)
 
 登録免許税の税率ですが、通常は「債権額の1000分の4」です。


(抵当権抹消の書類)

1.登記原因証明情報
(抵当権解除証書・抵当権放棄証書等)
 通常は金融機関から発行されます。

2.抹消登記する抵当権の抵当権設定契約書
(登記原因証明情報)
 通常は金融機関から返却されます

3.金融機関からの委任状
 通常は金融機関から交付されます

4.代表者事項証明書
(有効期間は発行日から3ヶ月以内です)
 通常は金融機関から交付されます

5.依頼人から司法書士への委任状
(司法書士が作成します。お客様の認印でかまいません)

6.場合によっては変更証明書
(注1.2)
 通常は金融機関から交付されます

松田司法書士事務所では借り換えの登記報酬も一律的に
設定しております。特に債権額によっては変わりません。

不動産登記、借り換えによる抵当権設定、抵当権抹消の登記は
大阪の松田司法書士にお任せください。

松田司法書士事務所の所在地(地図)
大阪府大阪市西区江戸堀1丁目4番21号
日宝肥後橋中央ビル401号室

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