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不動産登記の気をつけたい言葉:用語集


所有権登記名義人表示変更

 登記は、所有者の住所と氏名が一致することでもって初めて、申請者が所有者と同一人物であると認められます。そのために、抵当権設定登記や所有権移転登記を行うに当たって、登記簿(登記事項証明書)の記載の住所と違うことがわかったときに、どうしてもその登記を行う必要があります。

 多くの場合、登記簿(登記事項証明書)の住所が現在の住所(住民票の住所)と違っていてもお客さんに自覚していないことが多く、こちらが登記簿などで調べて初めてわかります。その時点で連絡をとり、その登記が必要な旨を伝えます。
 このようなことで実際に事務所に訪問した場合に、最初に電話で聞いたときと値段に違いが生じる場合があるので、ご了承ください。



実印と印鑑証明書

 不動産の取引や銀行からの借り入れのときに、「実印」という言葉をよく聞きます。「実印」とは、印鑑証明書に印影が表示されている印鑑のことです。

 たまに間違えて、実印のつもりで使っている印鑑を持ってこられる方がいます。まあ、この業界側にも説明の仕方に問題があると思います。
 「実印」という言葉を使用せずに、「印鑑証明書に表示された印鑑」と表現を一本化するべきかも知れない思っております。



 保証書 (法改正により廃止)

 権利書(登記済証)がないときに「保証書」を用いることがあります。これは、登記を受けたことがある成人2名の証明によって、登記名義人に人違いのなきことを保証する証書です。単に保証書と呼ばれているイメージから、不動産の権利を保証する者であるかのような錯覚を受けるかも知れません。
 この保証書も「登記名義人に人違いのなきことの保証書」と、略すること 言葉を使っていくべきでありましょう。 
 (法改正により廃止)



登記識別情報

 電子申請を踏まえた平成17年の法改正によって、従来の権利書(登記済証)が登記識別情報(英数字の組み合わせによる記号)となりました。書面の場合には、法務省の指定の用紙に物件の表示などとともに印刷されて、登記識別情報の記号部分に目隠しシールを貼ったものをもらえます。そのかわり、従来の契約書や原因証明情報や申請書に法務局の印が押されることがなくなりましたので、薄っぺらく、ずいぶんと味気ないものになってしまったことをご了承ください。



「謄本」「抄本」の違い

 役所に戸籍を取りに行くと、ほぼ必ず「謄本ですか?、抄本ですか?」と聞かれることになると思います。「謄本」とは戸籍・除籍の全部を謄写(コピー)したもので、「抄本」とは戸籍・除籍の(特定の誰かについて)一部を謄写(コピー)したものです。
 相続についての戸籍は、謄本をお取りください。



戸籍・除籍

 戸籍は、国籍や本籍、親族・婚姻関係を証明するものです。子供が結婚(婚姻)すると、その戸籍には婚姻の表示がされて、別に新たに戸籍が作られ、それ以降は新しい戸籍に記載されるようになります。そのため、その戸籍に生きている人が一人もいなくなると、その戸籍は除籍と呼ばれるようになります。
 そして相続登記の際には、戸籍等によって、その亡くなった人(被相続人)に子供等(相続人)がどれだけいて、その他にいないことを証明する必要があるため、亡くなった方(被相続人)の10才ころから亡くなるまでの戸籍を切れ目なく取る必要があります。そのためには、まず死亡の記載のある戸籍を取り、そこからその直前の本籍を知ることで、次の戸籍を取ることを繰り返していくことになります。
 また相続の場合は、原則として、亡くなった方(被相続人)の死亡の記載のある住民票の写しが必要となります。



住民票の写し


 俗に住民票と呼ばれていますが、正しくは住民票(住民基本台帳)は役所にあるものであり、我々に手渡されるものは「住民票の写し」となります。
 住民票の写しを取ると多くの場合、本籍や続柄などが省略されたものをもらうことになるでしょう。しかし、登記に使う場合には「本籍の記載のある」住民票の写しをお願いします。住民票を取るときに、そのように指定してください。



税金(国税と県税)


 税金は国税と県税にわかれており、不動産の名義変更にかかわる国税として贈与税、県税として不動産取得税があります。
 税務署に相談される方も多いと思いますが、国税の税務署にいけば国税についてのみしか教えてもらえません。そのため、「税務署で税金はこれだけで済むと言われた」とこちらと話の食い違いが生じることがあります。
 できれば税務署の方も、「国税としてはこれだけです。取得税などについては県税事務所をお尋ねください。」と一言いってもらえると助かります。




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