サムイ島ランドニュース

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coconut tree

このページでは土地や別荘などの不動産を買って、サムイ島へロングステイや移住をしようと考えている皆さまに対し、不動産購入に関する知識・情報を提供します。
また、定期的に記事を増やしていく予定ですので、どうぞご期待ください。
なお、実際にサムイ島の土地や別荘などを購入するときには現地の不動産コンサルタントなどの専門家に相談することをお勧めします。



1.タイの土地事情


まず、タイの土地のランドタイトル(権利書)にはたくさんの種類があることを理解しましょう。
なぜ、ランドタイトルにたくさんの種類があるかというと、タイの歴史の経緯から、すべての土地は国王に帰属するという考え方があるからです。

そう遠くもない昔、人の居ない土地を見つけて家屋を建てて数年住み続ければ、その土地に住むランドタイトルがタイ人に対して与えられていました。そして、その同じ土地に長く住み、その土地を所有し続ければ、与えられたランドタイトルの位が上がっていくシステムになっています。このような背景で、このランドタイトルのシステムは今日まで続いているのです。

何世代にもわたって一族が所有し続けた土地はランドタイトルの位が少しずつ上がっていき、最後には個人の完全所有と売買の権利の与えられた土地になります。このような土地のランドタイトルの位は、チャノート(Chanote)またはノー・ソー・サム・ゴー(Nor Sor 3 Gor)で、この2つのランドタイトルの土地は購入しても安全な土地、完全な個人所有が認められた土地といえます。

もちろん、タイにも日本と同じように宅地・農地・植林地などの土地の区分があり、宅地以外の土地を手に入れても正式な家屋を建てることはできません。
このような情報を知らずに植林地を買ってリゾート開発をしようとして、政府に土地を取り上げられた例がサムイ島でもありますので、山林などの宅地らしくない場所の土地を買うときには十分に注意しましょう。

taka(2006/09/20)


2.外国人の土地の購買およびリースについて


タイでは原則的に外国人名義の土地の登記を認めていません。

さて、現在の外国人の一番安全な土地の購入方法はタイ・カンパニーを設立して、自分がその会社の社長となり、社印と自分の署名のみで会社を運営して、会社名義で土地を買うというものです。
会社株主としては49%以下の株の所有となりますが、土地の売買を含めてすべての会社取引、契約を自分ひとりで行えるわけですから、実質的に自分が土地を所有して自由に売買できる立場になります。また、会社資産については実質資本金(土地の購入費)全額を自分で支払って、タイ人株主と資本・利益の権利放棄の契約を結べば、自分名義で土地を買うのと全く同じ権利を持つことができます。
重要なのは、そのタイ人株主の選出です。会社設立時、彼らは合計で51%の株を所有するわけですから、しっかりした権利放棄の契約を結ばないと会社乗っ取り=資本略奪の可能性まで有り得るわけですから。

長期リース契約には注意が必要です。「○○年借地権付別荘住宅」などとして買う場合が、これに該当します。
まず、(外国人は土地の登記ができないので)合法的なリース期間は3年以内です。

仮に個人名義で長期リース契約をした場合、外国人名義では土地の登記ができませんから、登記せずにリース会社とリース契約(単なる約束)を結ぶわけですが、この場合、例えばリース会社が倒産してその土地を失った場合、契約書があっても自分のリース契約は無効になり、法的な保護は受けられません。

ですから、土地を長期リースする場合もタイ・カンパニーを設立して、会社名義で土地を登記する必要があります。

買ってでも借りてでも、土地を持つということは「登記」されている状態にあることです。
土地を買うとき・借りるときには、その点を注意しましょう。

taka(2006/10/01)


3.タイランドの土地の単位


タイランドの土地の単位には、Rai、Ngan、Taran-wahがあります。
通常、土地の売買ではRaiまたはTaran-wahが使われています。
1600平方メートル=1Rai=400Taran-wah(=4Ngan)となります。

ふつう、一軒のゆったりとした庭のある別荘住宅に必要な土地は、100Taran-wah。
したがって、1Raiの平坦な土地には4軒の別荘建設が可能ということになります。
「平坦な土地」と書いた訳は、仮に山の斜面に1Raiの「平坦ではない土地」を買った場合、当然、建物を建てられないロスの部分が生じるため、実際は2〜3軒建てるのでやっとということになるでしょう。

土地の取引は通常1Rai単位で行われます。
仮に売主が6Raiの土地を売りたい場合、10,000,000B/Raiなどと表記されていますが、これは1Raiあたりの土地の値段が表記されているだけで、1Raiずつ売主が切り売りするわけではありません。

通常、不動産業者がこのような広い土地を買って、土地を区切って別荘を建ててから、または建築物のプランを添えて分譲します。そして、分割して分譲された土地の値段は1Rai単位の土地の値段の1.5倍以上になります。なぜなら、売主が土地を分割して再登記すると登記税がかかりますし、それが不動産業者(=投資家)である場合は、販売利益を必要とするからです。

別荘を一軒だけ買いたい場合、この不動産業者によって分譲された土地を買うか、またはすでに誰かが買って住んでいる中古別荘を買うことになります。

また、これをビジネスと考えれば、例えば、自分で1Raiの土地を買って4軒の別荘住宅を建てて、1軒には自分が住み、残りの3軒は売るかレンタルするという方法もあります。
要するに資本次第で割安に土地を取得して、分譲することで利益を得ることも可能なのです。

小さな土地を個人売買で手に入れるのは、親戚筋でもない限り不可能。
不動産で利益を上げるには、億円単位の資金力が必要です。

taka(2006/11/28)


4.サムイ島の建築規制


さて、土地を買われた皆さんが別荘住宅を建てるとき、最初に必要なことは建築物の設計図をつくり、エンジニアニングを添えて役所に建築許可を申請することです。
とくに、なるべく早く建物を建てたい場合、建築許可の申請を早めに行ってください。なぜなら、許可が下りるまでの待機期間が1〜2か月かかるからです。

ここで「サムイ島の建築規制」を大まかに説明します。
最初に建ぺい率ですが、「建物」は取得した土地の境界から四方ともそれぞれ2メートルの空間を空けて建てなければなりません。道路に面している部分も同様に2メートルのセットバックが必要です。
そして、サムイ島特有の景観法に従う必要があります。
まず、取得した土地が海に面している場合、ビーチとの境界から10メートルまでは建物を建てることができません。
次に海から50メートルまでは一階建て、75sqm 以下の建物に限られます。
さらに海から200メートルまでは二階建て、2000sqm 以下の建物に限られます。
だから、この景観法ができてからは海辺に高層ホテルや高層コンドミニアムなどを建てる建築許可が下りなくなりました。

でも、場所によっては高層ビルの建築が進んでいます。なぜなら、彼らは少なくとも建築規制前に土地を取得しており、この景観法ができる以前に(土地の取得と同時に)プランを申請して建築許可を得ているからです。

最後に椰子の木についてです。取得した土地に椰子の木がある場合、なるべく伐採せずに建物を建てるように指導されます。また、建物を建てるためにやむをえず椰子の木を切り倒す場合は、役所から許可を得る必要があります。

「椰子の木より高い建物は建てられない」という観光客向けの言葉は、この辺りから生じたのかも知れませんね。

Taka(2006/12/18)


5.土地を買う前に (1)


地域・立地条件によって土地の値段には相場があります。
サムイ島のチャウエン地区・ラマイ地区のリングロード付近の地価は、バンコク都心の住宅地の地価に匹敵すると言われています。
また、海辺の土地、いわゆるビーチランドの値段はそのさらに10倍以上、個人ではふつう、到底手の出ない地価です。

なぜなら、そのような土地はリゾートホテルや高級ヴィラの候補地としていつも取り上げられ、大手ホテルグループなどが競って買い上げようとしているからです。

さて、気に入った土地が見つかったら、周囲の土地の地価を調べて相場を知ることが大事です。相場より高い土地であれば、交渉次第で値切ることが可能な場合もあります。
また、相場よりも安い土地は疑ってかかったほうが賢明です。

ランドタイトルがチャノート(Chanote)またはノー・ソー・サム・ゴー(Nor Sor 3 Gor)であるかどうか。
電気や水が通っているか。
その土地が公道に面しているかどうか。

サムイ島でよく耳にする「土地を買ったあとに道路を塞がれた」という冗談のような本当の話があります。詳しく言うと、他人の家の敷地を通らないと公道に出られない土地を、そうとは知らずに買ってしまって、買ったあとに公道までの通路になっていた道を塀や新たな建物で塞がれたというものです。そのような土地を売るほうも売るほうですが、買うほうも買うほうです。

家が建てられない、死んだ土地も売買されることがあるので、注意が必要です。
とくに袋小路・行き止まりになっているところでは、始めの5メートルは公道、そこから先は私道というところもあって、公道から同じ道幅で私道が繋がっていれば、当然、公道・私道の見分けがつきません。

外国人に対して、相場より安く土地を売ろうとする親切な地主さんは居ません。
まず、一番大切なことは、地価相場に準じた裏のない土地を見つけることです。

Taka(2007/01/03)


6.土地を買う前に (2)


目当ての土地や土地付別荘住宅を買おうと思ったら、まずタイ・カンパニーを設立する必要があります。
会社設立を依頼してから会社登記・設立までスムーズに進んでも2〜3か月程度はかかると考えたほうがよいでしょう。
ですから、売買契約には余裕を持った支払い猶予期間を組み入れましょう。

会社名を登録して会社設立に着手したら、購入する土地のセキュリティー・ディポジットを売り手に払って、売買契約を結びます。契約にある猶予期間中に会社設立を終え、残金を払えば、土地登記事務所で売り手から買い手に権利書の名義変更をして、めでたく土地を取得できます。

タイ・カンパニーの外国人の持ち株率は49%未満です。最近の土地の売買規則では「土地を買う」時には外国人の持ち株率を33%まで下げなければなりません。
現状では、一度外国人の持ち株率を33%まで下げて土地を買って、買ったあとに元の持ち株率に戻すという手段が取られています。

いずれにせよ、タイ人のバックアップがあって、はじめてタイ・カンパニーが設立できます。その協力者はなるべくその土地の有力者(評判・名声が大事な立場な人)にしましょう。
先祖代々の名声と資産を守って暮らす立場の人であれば、騙されるようなことはまずないでしょう。
ですから、地元のホテルオーナーや大地主と日頃から仲良くしておくことが大事になります。
くれぐれも、お金を持ち逃げして姿をくらますことができる立場の人には、絶対に助力を要請しないようにしましょう。

Taka(2007/01/16)


7.サムイ島の地価・土地事情


前にも言いましたとおり、サムイ島のチャウエン地区・ラマイ地区のリングロード付近の地価は、バンコク都心の住宅地の地価に匹敵すると言われています。
ですから、サムイ島に別荘を持つということは、日本の田舎に家を建てるよりも、遥かに高価な買物だということを、理解してください。
さらに、物価の高いリゾート地ですので、アジアの安い物価の恩恵でロングステイをしようとする方々にとって、サムイ島に住むことは何のメリットもありません。
「ビーチリゾート」という土地柄、「島」という隔離された地域の安全性が外国人に高く評価されて地価が上昇していると言ってよいでしょう。

最近、売りに出ている土地の価格を調べてみました。

ラマイのビーチランド
1600平方メートルあたり、4000万バーツ、
ラマイのリングロード付近、海から近い土地
1600平方メートルあたり、1600万バーツ、
ラマイのココナッツランド、リングロードから1km程度山に入った土地 1600平方メートルあたり、400万バーツ、

まず、ビーチランドはリゾート・ホテルの建設が可能な土地、現在の価格で購入しても、さらに地価の高騰が見込まれます。ただし、最低2〜3億円の資本が必要です。

次に、リングロード付近の土地。細かく区画整理されていますので、一軒の家を建てる程度の広さの土地から売買されています。
地価の上昇は年5〜10%、タイの銀行預金金利以上に地価が上がっていますので、資産をタイバーツで持つよりも土地で持っているほうが有利と考えられます。
また、200平方メートル程度の土地付別荘は、新築で300万バーツから、中古で250万バーツから見つけることができます。

最後に、ココナッツランド。ラマイの山側には広大な土地があります。現在は個人の住宅・別荘が所々に点在する程度。この地域の地価の上昇についての予測は困難です。
只、現在活発に土地取引されているのがこの地域で、ホテルオーナーなどが、しきりに買い漁っています。コンクリートロードのあるところでは電気は通っていますが、リングロードから離れているため上水道は通っていません。土地を買った後にボーリングして、井戸を掘る必要があります。

いずれもタイ人との直接取引の価格で不動産業者を通した土地の価格ではありません。

taka(2007/02/03)


8.おすすめの土地・別荘 (1)


私は仕事柄、たくさんの方々から不動産の売買についての相談を受けます。
先日、バンガロー経営をするフランス人から、以前に夫婦で住んでいたコテージ風の家と その周りの土地、合わせて600平方メートルを売りたいという相談を受けました。
彼が友人と一緒に開拓した別荘地で、住まなくなってからも、とても愛着があって手放せずにいたようです。
小さいけれどお洒落な家と手入れされた庭園。板張りのバルコニーからの景色は素晴らしいものです。空いたスペースにはまだ2軒ほどコテージを建てるスペースがあります。
ココナッツの山林が見渡せるとても美しい景観。近くにはスパ・リゾートのある閑静な別荘地です。
井戸や電気ケーブルも設置済みで、すぐにでも住むことができます。
販売譲渡済

taka(2007/02/17)

サムイ島別荘
サムイ島別荘

9.土地・別荘を買うときの総費用


サムイ島で300万バーツの別荘を買うと仮定して、総額でいくら用意する必要があるのでしょう。

まず、不動産の購買目的の安全なタイ・カンパニーの設立55,000B。
(ただし、タイ人と結婚している方は40,000B)

次に売買契約に対する弁護士費用 30,000〜40,000B

別荘の購買価格 3,000,000B

不動産コンサルタントの仲介代行手数料(3%) 90,000B

土地の登記税(3〜7%が目安)、7%とすると210,000B
登記税は役所の土地の評価価格に準じて課されます。一般に売主が長い年月所有していた土地のほうが登記税は安価になります。
また登記税は、売買契約によって買主が支払う場合、売主と買主が折半する場合があります。

上記が不動産購買に関する主な諸費用ですが、
購買価格300万バーツの別荘を購入すると仮定して試算すると、
340万バーツ程度の予算をあらかじめ用意しておく必要があります。

taka(2007/03/15)


10.おすすめの土地・別荘 (2)


2ベッドルームハウスの売りに出ている別荘を紹介します。
売主はサムイ島で自動車修理業などを営むタイ人の地主さんです。
築2年の別荘ですが、この別荘を売って、自分の現在住んでいる家の裏の土地に新しい家を建てたいということです。

土地200平方メートル(約60坪)に建てられた大きめの2ベッドルームハウス。南ラマイのメインロード近く、ビーチまで徒歩5分。近くにはホテルやバンガローが点在しています。

間取りは、2寝室・広いダイニングリビング・浴室(バスタブ付)・屋外テラス。他に、庭園と駐車スペースがあります。
エアコンや家具なども設置済み。すぐに住むことができます。
販売譲渡済

taka(2007/04/06)

サムイ島別荘
サムイ島別荘

11.サムイ島、最近の不動産事情


まず、今年になって、建築規制の条例が厳しくなりました。
従来からある「4」の建築規制は踏襲されていますが、さらに海からの距離に関係なく、3階建て住宅の建設を禁止、2階建てでもタウンハウスなどの集合住宅の建設を禁止する特定区が増えています。
例えば私の家のあるソイ・ルネッサンスにしても、今年から3階建て住宅の建設禁止、2階建てでもタウンハウスなどの集合住宅の建設禁止となりました。

また、今年に入って、高台にあるシービューの高級ヴィラの分譲が進んでいます。
質の高い高級住宅ほどよく売れる傾向にあるようです。
高級ヴィラの多くは3階建て、プール付、土地は100〜150坪程度。
分譲価格帯は1500万〜2000万バーツ。
チョンモン地区とバン・ポー地区の高級ヴィラが好評なようです。
これらの高級ヴィラはシンガポール・香港の代理店を介して、主にヨーロッパに向けて売られています。

taka(2007/05/04)


12.サムイ島、最近の不動産事情(2007年前期)


まず、土地や別荘の購買に関するルールとして、「エリートカードを取得すれば外国人が個人名義で土地を買えるようになる」という噂はいつのまにか消滅したようです。
以前からあったエリートカードの特典、「エリート会員はタイ法人を設立して法人名義で不動産を取得できる」という記述も無くなりました。

そもそも、タイ法人を設立して不動産を買うことは皆やっていること。
外国人が起業のために会社を起こすと49%の株を所有できるが、不動産購買のために会社を起こすと、33%の株しか所有できない。それが、エリート会員ならば49%まで株を所有できるというのが今までの特典。これはタイ人と結婚した外国人と同じ権利。

しかし、タイ法人をつくって財産を所有・運用するに当たって大事なことは、株を33%持てるか49%持てるかということではなく、タイ人名義分の株の権利を、いかにして自分のものにして、100%自分で自由に資産を動かせる会社をつくること、にあると思います。

そもそもエリート会員に与えられているのは5年間のツーリスト・ビザと無期限延長の権利。ツーリスト・ビザでタイ法人を起こす権利が与えられることだけでも、法律的に疑問を感じます。

このような背景にプラス、ノンビザの取得、外国人の会社設立の手続きが面倒になったこと、暫定政権という政治情勢、タイバーツ高などの要因が合わさって、今年に入ってから、外国人は土地や別荘の売買を控えて様子見が続いています。

だからと言って、以前より別荘や土地の価格が下がる気配はまるでなく、売り手も買い手も総選挙後、と考えているのが現状でしょう。

その中で唯一、好調に売れているのはサムイ島で最近話題の超高級ヴィラ。主に、シンガポールや香港のエージェントが、ヨーロッパの裕福層に休暇を過ごす別荘として売っているようです。

建築資材の価格は今年に入ってさらに上がっており、毎年、人件費が上がっている状況からも、これから、建築コストはさらに上昇すると思われます。

私の私的見解では、まず政治情勢が安定して、外国人に対するルールが安定するまで、タイ国内での投資は控えたほうが良いと思います。今年じゅうにもう一度クーデターが起きても不思議ではない情勢ですし、タイバーツの為替レートも政治情勢次第で予測がつきませんから。

taka(2007/05/30)


13.別荘地としてのサムイ島


ヨーロッパでのサムイ島の別称はハイクラス・アイランド。
サムイ島はヨーロッパの人々の間では高級別荘地、避寒地として有名です。
有名人の別荘もたくさんあるようですが、タイでは外国人名義で別荘は買えませんから、彼らはタイ法人名で所有しているので、具体的に誰が所有しているのか確認するのは難しいところです。

最近ではテニスプレーヤーのJustine Heninがサムイ島に別荘を買ったのは有名な話ですが、他にも、フットボールの前イングランド代表監督のErikssonやDavid Beckhamが別荘を買ったことも確認されています。

私が危惧しているのは、有名人が別荘を買うことによっての地価の高騰です。
地価は株と似ていて、その価格は人気投票で決まる要素があります。
現在、高級ヴィラの建設ラッシュにあるサムイ島の南西部やMaenam以北などは、今までは島の僻地でしたが、今後、地価が上昇することは間違いありません。
逆にチャウエン、ラマイなど、島の東部の地価は、既に限界まで上がってしまっているように思えます。
別荘の高級化、地価の高騰、バーツの高騰で、サムイ島の土地や別荘は、ますます庶民には高嶺の花。
多くの不動産業者が資産家・高額所得者に顧客を絞った土地・別荘の販売を、香港・シンガポールを拠点に展開しています。

taka(2007/06/24)


以上、2007年までのランドニュースです。



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