谷中和志司法書士事務所 浜松版U

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【浜松市西区舞阪〜湖西市新居町】 

【不動産登記】



浜松版U【湖西用】(ynk06/1-A2)
「浜松市西区舞阪町で撮影しました」 画像5
浜松市西区舞阪町にて」H25夏


不動産登記
不動産登記とは、不動産の売買(売った・買った)や贈与(あげた・もらった)、抵当権の設定・抹消(不動産を担保にお金を借りた・全額返済した)等の手続を行う際に行います。
 所有権の保存登記とは、所有権の登記がなされていない新たな不動産について最初に行う所有権の登記です。この保存の登記がなされていないと所有権の移転登記や抵当権の設定登記等の権利の登記は行うことができません。建物については所有権の保存登記がなされていないことが多くありますが、これは住宅ローン等を組まずに貯金等を使って建設したような場合には抵当権の設定登記を行う必要がないので、その前提である所有権の保存登記もなされないからです。言いかえれば、住宅ローンを組んで家を新築したような場合には抵当権の設定登記を行う必要があるので所有権の保存の登記は必ずなされるということです。このように所有権の保存登記は全ての建物について必ずなされるものではありません。けだし、権利の登記を行うことは文字通り義務ではなく権利ですので、本人が必要ないと思えば特に行う必要はないからです。もっとも、その代わり、権利を放棄した場合には全ての不利益についても全責任を負う必要があります。
 所有権の保存の登記の申請を行える人は法律により規定されています。@表題部に所有者として登記されている者、A表題部に所有者として登記されている者の相続人、B所有権を有すると判決により確定された者、C国等が収用により所有権を取得した場合、D区分建物(マンション等)については表題部に所有者として登記されている者から直接所有権を取得した者です。以上より、表題部に所有者として登記されている者から建物を譲り受けた者は所有権の保存登記を申請することはできません。すなわち、建物を購入するような場合には、まずは建築主の名義で所有権の保存の登記を行い、その上で購入者の名義に変更するには所有権の移転の登記を行う必要があります。少々手間がかかると思うかもしれませんが、登記へは権利変動の過程を忠実に反映させる必要があるのでやむを得ないのです。もっとも、表題登記の所有者を購入者の名義で登記することができれば、購入者の名義で所有権の保存登記が可能です。その場合には、購入者への所有権の移転登記は不要になります。他方、区分建物については、表題部に所有者として登記されている者でなくとも、、表題部に所有者として登記されている者から直接所有権を取得した者であっても登記可能です。けだし、区分建物については表題登記を申請できるのは原始取得者に限定されているため、先に述べたような購入者名義で表題登記を行い、さらに、購入者名義で所有権の保存登記を行うことができないからです。なお、建物の表題登記は完成後1ヶ月以内に行う必要があると記載されています。
 所有権の移転登記とは、不動産の所有者が替わったことを原因として不動産の名義を変更する登記です。原因としては、相続以外では売買が最も一般的な原因です。売買については不動産の売買に限らず日常生活においても行われるものですが、一般的に不動産は高額であるため、不動産の売買については手続を慎重に行う必要があります。さらに、不動産は住宅ローン等を組んで購入することも多く、その場合には抵当権の設定が絡んでくるため、さらに手続は複雑になります。そのため、本来所有権は意思表示によって生じるのが原則ですが(例えば、買主が「買います」と言い、これに対して、売主が「売ります」と言えば、商品は売主のものになります。仮に売主が代金を払わなかった場合も単に解除や損害賠償の問題になるにすぎず、商品の持ち主は買主です。)、不動産の売買については、特約を設けて所有権の移転時期を売買代金の支払時期とするのが一般的です。さらに、その代金を住宅ローンで工面する場合には、まず金融機関は不動産の所有権が必ず買主に移転できなければお金を貸してくれません。けだし、不動産の所有権が買主に移転されなければ、お金を貸してもその不動産に抵当権を設定することができずに担保をとることができないからです。そのため、不動産の売買については、単に事後的に不動産の名義を変更するだけでなく、事前に必ず不動産の名義を変更できるかを判断する必要があります。
 売買以外のその他の登記原因としては贈与があります。贈与の場合には売買と異なり対価の支払がなく、売買ほどは手続は複雑にはなりませんが、贈与の場合には無償であるがために悪用されやすい側面があります。例えば横領等です。そのため、贈与の場合には本人確認が重要になります。本人確認とは、贈与の場合でいえば、贈与者と受贈者の双方と直接面談して、本当に対象不動産を贈与する意思があるかを確認するだけでなく、さらには、その贈与者と受贈者が本人であるかも確認する必要があります。不動産は高額な財産であるため手続は慎重に行う必要があるからです。所有権の移転登記には、必要な添付書類として権利書(登記済証・登記識別情報)や印鑑証明書が必要になりますが、これらは他人が手に入れることは難しいものですが、家族ならば比較的容易に手に入れることが可能です。しかし、家族といえども勝手に本人の不動産を処分すれば犯罪になります。そのため、不動産の贈与の場合には直接面会して本人確認を行う必要があるのです。
 さらに、所有権の移転登記には、売買・贈与以外に、財産分与・時効取得・譲渡担保・現物出資・寄付行為・交換等もあります。これらについても、売買や贈与と同様に手続は慎重に行う必要があります。
 抵当権とは特定の債権を担保するために提供された不動産の交換価値を把握し、債務の弁済がなされなかった際には競売や売却等を行い、その代金から優先的に弁済を受ける権利です。
 抵当権は優先的に弁済を受ける権利ですので、他者の抵当権が設定されている場合には、その優劣が重要になります。そして、その優劣は抵当権の設定登記の順番によります。そのため、自分の抵当権を他者に優先する抵当権とするために抵当権設定登記はなされます。
 抵当権は特定の債権を担保するものですので、その債権が譲渡されたような場合には、抵当権は債権に随伴して移転します。そして、その際には抵当権の移転の登記を行う必要があります。抵当権が移転する場合には債権譲渡の場合の他に相続がされたような場合や代位弁済の場合もあります。代位弁済がなされると債権は債権者から代位弁済者に移転するため抵当権もそれに随伴して移転します。さらに、抵当権は特定の債権を担保するものであることから、債権等の内容に変更が生じた場合に抵当権の変更の登記を行う必要があります。債権等の内容に変更が生じた場合とは、一部弁済があって債権が減少した場合や利息を元本に組み入れたような場合です(福利)。なお、抵当権は特定の債権を担保するものですので別個の債権を担保するための増額の変更登記は認められていません。また、抵当権の変更登記がなされる場合には債務者の変更があった場合もあります。具体的には、他者が債務を引き受けてくれた場合や債務者が亡くなり相続人が債務を相続したような場合です。債務を引き受けてくれた場合には、元の債務者が免責される場合と元の債務者が連帯して債務を負担する場合とがあります。さらに、抵当権の変更登記がなされる場合には利息や損害金の内容について変更があった場合もあります。
 そして、抵当権は特定の債権を担保するものですので、特定の債権が消滅した場合には抵当権も付従して消滅します。もっとも、抵当権が消滅しても当然のことがら法務局はそのことを知り得ませんので、抵当権の登記は自動的に消滅するわけではありません。この場合には抵当権の抹消登記を行う必要があります。
 この他に、抵当権の登記には、抵当権の処分の登記や抵当権の順位変更の登記等があります。
 抵当権の登記には、抵当権を設定した際に行う「抵当権の設定登記」、抵当権が移転した場合に行う「抵当権の移転登記」、抵当権の内容が変更された場合に行う「抵当権の変更登記」、抵当権にさらに抵当権を設定する等の「抵当権の処分の登記」、抵当権が複数設定されている場合にその順番を変更する「順位変更の登記」、抵当権が消滅した場合にて抵当権の登記を抹消する「抵当権の抹消登記」等があります。
 抵当権が設定される場合とは不動産を担保に借入を行う場合です。そして、一般的に不動産は高額なものであり、その不動産を担保に入れるわけですので、借入金額も少額ではありません。一般的に大金を貸してくれるようなところは金融機関です。そのため、抵当権は金融機関から借り入れを行った場合に設定され、個人間で金銭の貸し借りを行ったような場合にはあまり設定とれません。そのため、抵当権の登記については金融機関が主導で行ってくれるので、抵当権の登記についてどうしようかと悩むこともほとんどありません。そもそも、金融機関から不動産を担保に借り入れを行った場合に、司法書士に抵当権の設定の登記を依頼をすると費用がかかるので自分で抵当権の設定登記を行いと言ったとしても、まず金融機関は認めてくれません。抵当権の設定登記の場合には金融機関が登記の権利者になるからです。反対に、金融機関に借入金を全額返済して抵当権が消滅した場合に、抵当権の抹消の登記については自分で行いたい、もしくは、自分で探してどこかに依頼すると言った場合、金融機関も拒否はしないと思います。抵当権の抹消登記の場合には、設定の場合とは反対に金融機関ではなく不動産を担保に提供した人が権利者となるからです。
 抵当権の抹消については、借入金を全額弁済すれば金融機関から抵当権の抹消に必要な権利書や解除証書、委任状等の書類が渡されるため、それを用いて抵当権の抹消登記を行うことになります。なお、借入金を全額弁済し抵当権の抹消登記に必要な書類を受け取ったが登記を行わずそのまま放ったおいたような場合には、抵当権者である金融機関が度重なる合併により現在はどの銀行なのかか分からなくなっている危険もあります。そのため、抵当権の抹消登記は速やかに行う必要があります。



湖西市【不動産登記】

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浜松市西区舞阪町にて」H25夏

 谷中和志司法書士事務所
 司法書士 谷中和志(やなか かずし)
 静岡県浜松市西区舞阪町舞阪141番地
 静岡県司法書士会所属
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