鴨居司法書士事務所 kamoisihousyosijimusyo

 

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不動産登記

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不動産登記とは?

不動産登記とは、大切な財産である土地や建物について、その物理的状況(所在、面積など)と権利関係(所有者の住所氏名、担保権の有無・内容など)を、法務局(登記所)という国家機関が管理する帳簿(登記簿)に記載し一般に公開することにより、不動産取引の安全と円滑を図る制度です。

売買による所有権移転登記

土地や建物を購入されたときは、売買を原因として所有権移転登記をし、登記簿の名義を売主様から買主様に移転します。 登記をしないと万が一、売主様が事情を知らない人に同じ不動産を売ってしまい登記をしてしまうと、その登記を備えた人に、自分の権利を主張できなくなってしまいます。

相続登記とは?

相続登記とは、不動産に関する「相続を原因とする権利関係の変動」を公示する制度のことです。例えば相続が発生して、亡くなった人(被相続人)が所有している土地を相続した場合には、その不動産の名義を相続人の名義に変更します。この手続きはその土地を管轄する法務局で行います。法務局は全国各地に多数あり、どの土地も必ずどこかの法務局の管轄に入っています。

では財産のすべては法務局で名義変更するのでしょうか。法務局で名義変更ができるものは当然登記の対象となるものに限られるので、この例のような土地や建物の所有権等になります。所有権以外にも賃借権や抵当権も相続の対象となります。現金や自動車は当然、法務局では名義変更できません。

現金は銀行、自動車は陸運局、不動産は法務局と決まっています。

手続きには、被相続人の戸籍謄本などの相続人を特定するための書類、遺言者や遺産分割協議書などの分配を証明するものが必要です。相続登記には期限がなく、申請する義務もありませんが、速やかに相続を原因とする不動産登記を実行しておいたほうが賢明です。

 

生前贈与

生前贈与とは被相続人が死亡する前に財産を受け取る行為です。節税になるだけではなく、相続に関する身内での争いを避けることもできます。ただし、生前贈与にも税金はかかります。被相続人が死亡する3年以内に贈与された財産に関しては、通常の相続税が適用されてしまいます。また、3年以上前に贈与された財産に関しても贈与税が課税されるのです。

 

抵当権の抹消登記(住宅ローンの完済時などにおける)

住宅ローンを利用した場合には、土地及び建物に金融機関の抵当権が設定されることとなります。この抵当権は住宅ローンを完済した際には抹消することができます。

抵当権抹消登記は抵当権者が登記義務者となり、不動産の所有者等が登記権利者となって、登記権利者と登記義務者が共同して、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。しかしながら通常は、抵当権者である金融機関から登記に必要な一件書類の交付を受け、登記申請書などの書類を作成して法務局において登記申請手続きを行います。そして、登記完了後に法務局より関係書類の交付を受けることとなります。

法務局には登記申請の際及び関係書類の交付を受ける際の2回行くこととなります。また、登記申請書もご自身で作成しなければなりません。

しかしながら、司法書士に抵当権抹消登記を依頼した場合には、事務所にご来所いただいた後はすべての手続きをお客様に代わり司法書士が責任を持って行います。

なお、住宅ローン完済による抵当権の抹消登記をするとき、抵当権者である銀行や保証会社等が合併をしているときは、合併後の抵当権者名義に抵当権の移転の登記をしてから抹消登記の申請をするのか、それとも、移転の登記を経由することなく抹消登記が申請できるのかは住宅ローンの完済が合併の前であったか、後であったかによって異なります。

住宅ローンの完済が抵当権者の合併の日(合併の登記の日)の後ならば、一旦抵当権を合併後の抵当権者名義にする抵当権移転登記をした上でその後に抹消しなければなりません。(法務局での申請はまとめていっぺんにします)一方、合併の日の前なら合併証明書を添付することで合併前の旧抵当権名義のままで抹消の申請ができることになっています。

また、抵当権者の商号(銀行・保証会社等の名称)や本店所在地が変わった結果、登記記録との間に食い違いが生じることになっていても、変更証明書(抵当権者の登記事項証明書や登記簿謄抄本)を添付することで、商号や本店の変更をしないでも、そのまま申請ができる取扱です。

   

商業登記・法人登記

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商業登記とは?
商業登記とは、会社や商人について取引上重要な一定の事項(商号や本店、役員など)を法務局に備えられた登記簿に記載して公開する制度(商業登記制度)です。
法人登記とは?
法人登記とは、法人の組織内容、代表権の有無・範囲等を公示し、第三者にこれを知る機会を与えることにより、取引の安全と迅速を図ることを目的とした制度です。

 

会社設立登記
新会社法が平成18年5月に施行されたために、株式会社の設立が行いやすくなりました。具体的には、第1に機関設計の自由化がなされ、取締役1名のみで株式会社の設立を行うことができるようになりました(商法において必要とされた監査役は必須機関ではなくなりました。)。第2に資本金の制限の撤廃がなされ、従前では1,000万円の資本金が必要とされていましたが、会社法においては資本金1円であっても株式会社を設立できることとなりました。第3に資本金となるべき金員の払い込み手続きが簡略化されました。商法にあっては株式会社の設立の際には資本金となるべき金員は銀行などに代表される金融機関において払い込み手続きをとることとされ、株式会社の設立登記には当該金融機関の発行の払込金保管証明書が必要とされておりました。しかしながら、会社法では株式会社の設立登記には預貯金通帳の写しを提出することで足りることとされ、払込手続きが簡略化されました。

1.会社概要の確定
  1. 会社名
    商法においては、すでに存在している会社の商号と類似する商号の会社を設立することができませんでした(簡単に言うと、似た名前の会社を設立することができませんでした。「類似商号の禁止」)。しかしながら、会社法においてはこの制限がなくなりましたので会社の商号は基本的にはご自由にお決めいただくことができます。
  2. 事業目的
    会社の事業として行う内容を決定します。
  3. 会社の本店
    会社の住所を決定します。
  4. 発起人
    会社の出資者のことで、会社設立後には株主となります。
  5. 役員
    取締役1名のみで設立することができます。
2.類似商号調査
会社法においては基本的には類似商号の制限はなくなりましたが、全く同一の商号の会社であって同一の本店所在地という会社は設立することができないので、念のために類似商号調査を行います。
3.株式会社設立登記に必要となる書類の作成
お客様よりご提示いただいた情報に基づき、定款をはじめとする必要書類を作成します。
4.定款の認証手続き
お客様より委任をいただき、当事務所にて公証人役場にて定款の認証手続きをいたします。
5.出資金(資本金となるべき金員)の払い込み
発起人(出資者)の個人名義の通帳に出資金を送金する方法にて出資金の払い込みを行います。会社設立登記の申請の際に、払込がなされた通帳の写しを添付書類として提出します。
6.登記申請
司法書士が代理人となり、管轄法務局に会社設立の登記申請を行います。
なお、法務局へ登記を申請した日が「会社の設立日」となり、登記記録(あるいは登記簿)の「会社成立の年月日」に記載されます。「記念日」や「月の初め」などを会社設立日としたい場合には、その日に登記申請できるよう逆算して手続きを進める必要があります。なお、商業登記には、会社法等にて決められた登記申請をすることとなる期間があり、発起設立の場合、次のいずれか遅い日から2週間以内に会社設立登記を申請しなければなりません。この期間内に登記申請がなされなければ、100万円以下の過料に処される場合もあるため、遅滞なく登記手続きを進める必要があります。
  1. 設立時取締役等による調査が終了した日
  2. 発起人が定めた日
商号変更登記・目的変更登記
会社の商号及び目的は登記される事項であり、また定款に記載されている事項であります。会社の商号及び目的を変更する場合には、株主総会を開催し商号及び目的変更の決議をし、当該株主総会議事録を提出し登記申請を行います。


役員変更登記
会社の取締役、代表取締役、監査役などの会社の役員が変更した場合には役員変更登記を申請することとなります。また、引っ越しや結婚などにより役員の住所や氏名が変更した場合や役員が死亡した場合にも役員変更登記を申請することとなります。

 

本店移転登記
会社がその本店を移転した際(会社が引っ越す場合等)には会社の本店移転登記を申請することとなります。本店所在地を管轄している法務局の管轄内に本店移転を行う場合(新本店所在地と旧本店所在地が同一の法務局の管轄に属する場合)には本店所在地を管轄する法務局へ本店移転登記を申請することとなります。これに対して、他の法務局の管轄に本店を移転する場合(例えば市原市から千葉市へ本店を移転する場合)には、旧本店所在地を管轄する法務局及び新本店所在地を管轄する法務局の双方に登記申請を行うこととなります。
※ なお、市町村合併に伴い市町村名が変更した場合には登記官の職権にて変更を行うため必要ありません。

 

資本増加の登記(募集株式の発行等)

会社の資本を増加させようとする場合には、一般的に株式会社の場合は募集株式の発行の登記が必要となります。募集株式の発行とは、会社が新たに発行する株式の引受人の募集と、会社が保有する自己株式の引受人の募集の2つをさします。この手続きにより会社の資本金の額が増加するのは新たに募集株式を発行する場合のみになります。非公開会社における募集株式発行のだいたいの流れについて、ざっと挙げてみますと、

1.新株発行事項の決定(株主総会)

  • 募集株式の数
  • 募集株式の払込金額又はその算定方法
  • 金銭以外の財産を出資の目的とするときは、その旨並びに当該財産の内容及び価額
  • 募集株式と引換えにする金銭の払込み又は現物出資の場合の給付の期日又はその期間
  • 株式を新たに発行するときは、増加する資本金及び資本準備金に関する事項
※募集事項の決定を取締役(又は取締役会)に委任する場合、募集株式の数の上限及び払込金額の下限のみ株主総会で決定する必要があります。   
2.募集株式申込者への通知
3.払い込み期間内の出資の履行
4.登記申請(募集株式の発行の場合)

 

会社の解散登記及び清算結了登記
会社を解散しただけでは、まだ会社は存続しています。その後の清算手続きをして、清算結了の登記をすることによって、完全に会社が消滅するのです。

 

手続きの流れ(一般的な場合)
1解散決議

解散を株主総会で決議

(解散の効果)
会社が解散すると、会社はその目的である営業活動ができなくなりますが、解散後もその財産の整理を行なう範囲内で存続することになります。 つまり、清算業務を終わらせるためだけに存在するのです。

2解散登記と清算人の就任登記
会社を解散したといっても、その後に財産の処分、債務の整理、法人税等の申告などといったいわゆる清算業務が残っています。この清算事務を行う人のことを「清算人」と言いますが、この清算人を決定して登記しなければなりません。
清算人の決定は、解散と同時に行うので、清算人の就任(あるいは選任)の登記も会社の解散の登記と同時に申請することとなります。

3株式総会(調査報告・承認)
清算人は遅滞なく株主総会を招集して、会社の財産の調査報告をするとともに、資産評価に関する書類の承認を得ることになります。

4債権者に対する公告
会社債権者に対して、2ヶ月以上で定める一定期間内に債権届を行う旨の公告を官報に1回以上掲載します。

5債務の弁済(債務が存在する場合)、従業員の退職、事務の終了、債権の取立等
債務を弁済したり、その他の清算手続きを行うのと同時に、従業員を雇っていれば、従業員を退職させたり、事務処理を終了させたり、債権があれば回収したりといった事を行います。

6残余財産の分配
財産を処分し、債務の弁済が終了したときに財産が残っている場合は、株主に財産を分配します。

7清算所得にかかわる確定申告等
残余財産が確定したときは、その日から一ヶ月以内または残余財産の最後の分配日の前日までに、清算所得にかかわる申告を行います。

8清算結了の登記
全ての清算業務が終了したら、清算人は清算結了の登記を行います。 これによって会社が消滅したことになります。

*上記は、あくまでも原則的なやり方ですので、会社の実情によっては、もっと簡単な手続きで済む場合があります。


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