ながしま事務所通信
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第27号 平成19年9月 発行
〜 知らなくてもなんとかなるかもしれないけど、知ってたらきっと役立つ情報をお届けします 〜
コラム:当職が感じたことを徒然なるままに綴ります
    「慣れ(なれ)」の怖さ
  手を抜くことに慣れるのではなく、手をかけることに慣れなければいけません
 当職は現在旧額田町に住んでいます(山奥です)。自宅から事務所まで約20kmの距離があり、通勤の際ほとんど渋滞はないものの約25分を要します。25分の通勤時間と言うと多くの人は「結構遠いね」と言いますが、当職はそうは感じていません。当職は現在の岡崎市上地に事務所を構える前、3年半に渡って豊明市の事務所に1時間20分の時間をかけて通っていました。豊明まで通うことに慣れていたためか、25分の通勤時間は当職にとっては「近い」と感じられるのです。
 仕事をする上において「慣れ」とは良い方にも悪い方にも作用します。
 当通信で何度も触れていますが、当事務所スタッフは非常に優秀で、最近は書類の作成のほとんどを彼らがしてくれています。書類作成を任せ始めた当初は、彼らが作った書類を当職が何度もチェックして、ミスのないように十分に気をつけていました。しかし、彼らがほとんどミスをしないことから次第に当職のチェックは甘くなり、ほとんどチェックをしなくなっていきました。そんな折、書類の作成ミスにより登記申請を取り下げしなければいけない事件が起きてしまったのです。幸いお客様に迷惑をかける事態には至りませんでしたが、書類をチェックしないことに当職が「慣れ」てしまったことが引き起こした事件でした。
 それ以来、作成した書類については必ずスタッフ同士がチェックし合い、当職も必ず目を通すように心がけるようにしました。最初は二重三重のチェック体制を取ることが煩わしく、手間がかかるように感じましたが、「慣れ」てみるとさほどの手間ではないと感じるようになってきました。むしろ、ミスをして後から対処するよりもよっぽど手間はかからないことに気がつきました。
 同じ「慣れ」なら、手を抜くことに「慣れ」れるのではなく、手をかけることに「慣れ」なければいけないですよね。
 解説:登記・相続・裁判等司法書士に関連の深い事項を解説していきます
  「家を建てたらどんな登記が必要になるの?」
      〜「建物表題登記」と「所有権保存登記」
 消費税増税を見越してか、景気の回復の影響か、近年はマイホームの建築ラッシュと言っても過言ではないほど多くの方がマイホームを購入されています。そこで本号では「建物を建てた時に必要となる登記」(主に「建物表題登記」と「所有権保存登記」)について解説したいと思います。

1.建物表題登記
 建物表題登記は一般に「表示登記(ひょうじとうき)」と呼ばれています。この表示登記とは、「この建物は平屋なのか2階建なのか、広さはどのくらいか、どのような構造になっているのか、などという建物の物理的現況を示すための登記」のことです。
 表示登記には申請義務があり、
建物建築後1カ月以内に申請しないと10万円以下の過料を科されることになります。(実際に過料を科されたという話は聞いたことはありませんが…。最近、どこぞの国会議員の事務所がこの表示登記をしていなかったことが判明し問題になりましたね。)
建物表題登記に必要な書類(一般的なもの)
 ・建築確認通知書(確認済証)
 ・完成検査済証 又は 建築業者の引渡証明書及び印鑑証明書
 ・設計図(平面図など)
 ・建築主の住民票
 ・建築主の委任状 (土地家屋調査士に依頼する場合)
 ・登記申請手数料(土地家屋調査士に依頼する場合)
→ 表示登記には、測量、図面作成等に専門的な知識が必要となるため「土地家屋調査士」に依頼されることをお勧めします
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2.所有権保存登記
 所有権保存登記は一般に「保存登記」と呼ばれています。保存登記とは、
「表示登記により登記された建物が誰のものか示すための登記」のことです。
 保存登記は表示登記と異なり申請義務はありませんが、登記を
怠ると第三者に対し「この建物は自分のものだよ」ということを主張(法律的には「対抗」)できません。そのため、銀行等で融資を受けて建物を建築する際には、保存登記は必ずしなければなりません(銀行に対して「自分の建物である」ことを主張する必要があるため)。
 また、保存登記を完了すると登記所から「権利証(登記済証又は登記識別情報)」が交付されます。言い換えれば、
「保存登記をしなければ権利証はは手に入らない」ということになります。

所有権保存登記に必要な書類(一般的なもの)
 ・建築主の住民票
 ・建築主の委任状 (司法書士に依頼する場合)
 ・登記申請手数料 (司法書士に依頼する場合) 及び 登録免許税(建物の評価額の1000分の4)
 ・住宅用家屋証明(住宅用の建物の場合、この証明を添付することで登録免許税額が1000分の1.5に軽減されます)
 住宅用家屋証明交付のための必要書類 〜 建物所在地の役場(税務課)で交付を受けることができます
  ・住民票(建物所在地に住所を移したもの)
  ・建築確認通知書(確認済証)        ・表示登記の登記完了証及び申請書写し
  ・手数料1,300円(豊田市は1,000円)

 ※建物の築年数、床面積等要件を満たした住宅用建物でないと交付を受けられないのでご注意ください
→ 保存登記の際の建物評価額の算定、住宅用家屋証明の取得(要件を満たしているかどうかの判断)には専門的な知識が必要となるため、「司法書士」に依頼されることをお勧めします

3.抵当権設定登記
 
抵当権設定登記は、
建物を建築した際に銀行等から融資を受け、その建物を銀行等が担保する際に必要となる登記です。銀行等の金融機関から融資を受けて建物を建築した場合には十中八九この登記が必要となります(言い換えると抵当権設定登記をしない限り、銀行は融資をしてくれません)。

抵当権設定に必要な書類(一般的なもの)
 ・抵当権設定契約書
 ・建築主の印鑑証明書(発行後3カ月以内のもの・融資を受ける方のものではなく、建物所有者全員のものが必要となります)
 ・銀行等金融機関の資格証明書(発行後3カ月以内のもの)
 ・建築主及び金融機関の委任状(司法書士に依頼する場合)
 ・登記申請手数料(司法書士に依頼する場合) 及び 登録免許税(抵当権設定額(融資額)の1000分の4)
 ・住宅用家屋証明(住宅用の建物の場合、この証明を添付することで登録免許税額が1000分の1に軽減されます)
→ 抵当権設定登記に関しては(銀行の意向から)ご自分で登記申請することはできません(国民生活金融公庫等一部金融機関を除く)。原則、司法書士にご依頼いただくことになります                        ご不明な点は当事務所へお気軽にご相談ください。

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