ながしま事務所通信
 http://www.geocities.jp/junnagashima666

第14号 平成18年8月 発行
〜 知らなくてもなんとかなるかもしれないけど、知ってたらきっと役立つ情報をお届けします 〜
コラム:当職が感じたことを徒然なるままに綴ります
 
  事務所スペースを拡張しました

  より良いサービスを実現するため、当事務所は事務所スペース
 を拡張致しました。
 
  開業以来、当事務所は6坪の狭い事務所スペースで営業をしてきましたが、事務所スタッフが増えたこともあり、7月より思い切って事務所スペースを拡張することにしました。たまたま当事務所の向かいの部屋(10坪)が空き室となっていたため、その空き室を借り、以前の倍以上のスペースを確保。10坪の部屋を執務室、6坪の部屋を応接室として使用することにしました。
 以前から、応接スペースと執務スペースが同じ部屋の中にあったため、相談のお客さんのすぐ横で事務所スタッフが忙しく動き回っていたり、電話応対していたりといった状況を改善しないといけないとは思っていたのですが、コストがかかることもあり、事務所の拡張になかなか踏み切れずにいました。でも、多少のコストをケチっていてはお客さんのためになりません。相談に来たお客さんが、より話しやすくするためにも、応接と執務スペースは分けるべきだと考え、思い切って事務所スペース拡張をすることにしました。
 結果、お客さんからも「以前より相談がしやすくなった」とお褒めの言葉をいただいております。家賃の負担は若干増えたけれど、その分お客さんによいサービスを提供できます。良いサービスを提供し続けていくことができるのであれば、コスト増なんて気にしてちゃいけませんよね。
 解説:登記・相続・裁判等司法書士に関連の深い事項を解説していきます

 敷金がかえってこない 〜 敷金の返還請求

 アパート等の賃貸借契約を解除する際、「部屋の補修等を理由に預けた敷金が返ってこない」「敷金を超える補修費用がかかったとして、大家さんから追加の請求をされた」といった話をよく耳にします。敷金は通常、賃貸物件を常識的な範囲で使用していれば、基本的には返ってくるものです。返還された敷金の額、請求された金額に「あれっ?」っと思ったら、敷金の返還請求を検討することをおすすめします。 

1.敷金返還が問題となる理由                                      

 アパート・賃貸マンションなどからの退去時、返還される敷金は
  返還される敷金 = 預けた敷金額 − 未払い賃料 − 補修費用など   
となります。
未払い賃料について問題になることはほとんどありません。問題となるのは、「補修費用」です。どこまでの範囲を「補修費用」として借主が負担すべきかが争いとなります。


.補修費用として借主すべき額(妥当な額は?)
 悪質な賃貸人は、通常賃借人には『原状回復義務』があるということで、本来払う必要の無い費用まで賃借人に払わせようとすることがあります。しかし、『原状回復』とは『借りたときの状態(新品の状態)に戻すこと』ではありません。壁紙の張替え、畳・襖の張替えなどの費用は、通常の使い方をしていれば賃借人は、払う必要のないものなのです。(通常の使用による自然な劣化・消耗は、月々の賃料に含まれています。
 
国土交通省は、原状回復の負担についてガイドラインを示しています。このガイドラインは、退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をまとめたものです。  (次ページ(裏面)をご覧ください)
−1−

国土交通省によるガイドライン
貸主負担 借主負担

・破損していない畳の裏返しや表替え
家具による床などのへこみ
日照による畳やクロスの変色
タバコのヤニ
テレビや冷蔵庫後部の黒ずみ
壁などの画びょう、ピンなどの穴
専門業者による全体のハウスクリーニング
台所、トイレの消毒
浴槽、風呂釜の取り換え
破損や紛失していないかぎの取り換え

・設備機器の故障、使用不能
カーペットに飲み物などをこぼしたことによるシミ、カビ
冷蔵庫下のサビ跡
引越し作業で生じたヒッカキキズ
雨が吹き込んだことなどによるフローリングの色落ち
台所の油よごれ
結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
壁などのくぎ穴、ねじ穴
天井に直接つけた照明器具の跡
飼育ペットによる柱などのキズ
風呂、トイレ、洗面台の水あか、カビなど
日常の不適切な手入れもしくは用途違反による設備の毀損
※ 「一般的な基準」であり法的拘束力はありません。特約についても「必要性がありかつ客観的で合理的理由」があれば認められます。

3.どうすれば返還請求できるの?
@ 話し合い

 まずは、相手に不当な請求額である旨を伝え話し合いをすることをお勧めします。(相手は、不当な請求であることを認識していることが多いので、この段階で請求額の減額を申し出てくることもあります。)
A 
内容証明郵便による請求
 次の手段としては、内容証明郵便を送ることが考えられます。(但し、法的な強制力があるものではありません。後に裁判を起こした場合の証拠としたりします。また、相手に心理的な圧迫を与えたりする効果もあります。)
B 
敷金返還請求訴訟
 最後の手段が「訴訟」等裁判所を利用したの手続です。
(1) 民事調停
民事調停というのは、私たちのまわりで起こる様々な法律上のトラブルを、裁判所の調停委員会が仲に入って、お互いが話し合いのうえで、解決するための手続きです。申立は「簡易裁判所に対してします。
(2) 支払督促
支払督促とは、正式な裁判手続をしなくても、判決などと同じように裁判所から債務者に対して金銭などの支払を命じる督促状(支払督促)を送ってもらえる制度です。(注)相手方が「異議」を申し立てた場合には通常訴訟に移行します。
(3) 訴訟
請求額が60万円以下であれば、少額訴訟(1回の期日で完了する訴訟手続)を利用することもできます。

 当事務所では、代理による話し合い(大家さんとの交渉)から、訴訟手続まで様々なカタチで敷金の返還請求をサポート致します。お気軽にお問い合わせください。


スプリームギャラリー
発 行
司法書士 長 島 事 務 所

司法書士 長 島  潤


〒444-0823 岡崎市上地三丁目52番地7
スプリームギャラリー 2階
TEL 0564(52)3236  FAX 0564(52)3229
当事務所では 毎週水曜日
「無料 登記・相続 相談会」を実施しています(予約制)
(登記・相続以外の相談(訴訟・債務整理等)にも応じます)

当職への質問・業務依頼・相談予約は電話又はメールでお願いします
TEL : 0564(52)3236
mail : junnagashima666@ybb.ne.jp


バックナンバーはこちら http://www.geocities.jp/junnagashima666
−2−