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風俗営業許可申請手続代行センター
愛媛県四国中央市 海事代理士・行政書士  藤 田  晶  事務所
海事代理士・行政書士   藤 田   晶  事務所 社団法人 日本海事代理士会 正会員
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都市計画法(開発許可制度)
 都市計画法(昭和43年法律第100号)では、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で土地の区画形質の変更(開発行為)をするには都道府県知事等(政令指定市長、中核市長、特例市長等の開発許可の権限者を含む。)の許可を受けなければなりません。
 なお、愛媛県では、松山市(中核市)、今治市、宇和島市、八幡浜市、新居浜市、西条市、大洲市、四国中央市及び西予市については、知事の権限を愛媛県条例により各市長に委譲されています。
 「建築物」又は「建築」とは、建築基準法の定義をいい、「特定工作物」とは、建築物以外の工作物のうち特に指定するものです。
開発許可
 次の区分に応じて開発区域の規模により、開発行為について都道府県知事等の許可を受けなければならないとするものです。ただし、農林漁業用の建築物、公益建築物などについては開発許可は不要です。
 また、都市計画区域及び準都市計画区域外においても適用されます。
 開発許可の適否は、各都道府県等の運用基準によって判断されます。
都市計画区域 線引き都市計画区域 市街化区域 規模が1,000平方メートル以上のもの ※1
市街化調整区域 原則としてすべて
非線引き都市計画区域 規模が3,000平方メートル以上のもの ※2
準都市計画区域 ………………… 規模が3,000平方メートル以上のもの ※2
都市計画区域及び準都市計画区域外の区域 ………………… 規模が10,000平方メートル以上のもの
※1 都道府県は、規則で区域を限定して「市街化の状況により、無秩序な市街化を防止するため特に必要があると認められる場合」には、300平方メートル以上1,000平方メートル未満の範囲内で別に規模を定めることができる。
※2 都道府県は、規則で区域を限定して「市街化の状況等により、特に必要があると認められる場合」には、300平方メートル以上3,000平方メートル未満の範囲内で別に規模を定めることができる。
なお、愛媛県のうち、新居浜市・西条市においては規模が1,000平方メートル以上と定められています。
市街化区域内での開発許可の基準・手続
 市街化区域は、市街化すべき区域ですので、基本的には開発行為を抑制する必要はないことになります。
 市街化区域内の開発行為の許可は、主として技術的な基準に基づいて審査がなされています。予定建築物(開発区域内に建築する予定の建築物)の用途が、都市計画法上の用途規制(用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域など)に適合すればよいことになります。
 その他は、開発区域の規模、周辺の状況に応じて公共施設(道路、公園、消防用貯水施設等)の整備が義務づけられます。特に、排水施設、給水施設の構造・能力が問われます。また、1ha以上の規模の開発に対しては、環境保全のため樹木の保存、緩衝等の設置等が義務づけられます。併せて、1ha以上の規模の開発については、申請者の資力・信用や、工事施工者の能力も審査の対象になります。許可申請には、関係権利者の同意が必要になります。
 開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を完了したときは、「工事完了届出書」を都道府県知事等に提出して検査を受けます。検査の結果、適合すると認められれば「検査済証」が交付され、併せて、「工事完了公告」がなされます。
 開発区域内においては、「工事完了公告」までは、建築物を建築することができません。工事完了公告後は、建築確認申請により、用途地域に適合する等通常の規定に従って、建築行為を行うことができるようになります。
市街化調整区域内での開発許可の基準・手続
 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域ですので、開発行為そのものがなじまない性格のものです。そのため、市街化調整区域内においては、原則として開発行為はなされるべきものでありません。従って、市街化調整区域内では、開発許可の基準といっても、いかにして開発を認めないか基準の基準となっています。
 市街化調整区域内においても、「農林、林業又は漁業の用に供する建築物及びこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物」やそこに住む人々のための「学校、診療所、駅舎などの公益的な建築物」や「警察・消防施設」も同じように開発許可を必要としません。
 このように開発許可が必要でないもの以外は、すべて開発許可が必要となりますが、市街化を抑制するという方針からすると、許可されるべきものではありません。ですが、周辺住民のための店舗とか止むを得ない建築物も存在することも確かです。
 そこで、市街化調整区域内においても許可されることがある開発行為を、「周辺地域の居住者の日常生活に必要な物品の販売、加工、修理等を営む店舗・事業場等」、「市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源などの有効利用上必要な建築物」、「市街化調整区域内で建築・建設することが困難又は不適当な建築物」など(市街化調整区域の立地基準)に限定しています。
 これらの基準に適合して許可されたとしても、開発区域内に建築できる建築物はあくまで予定建築物(開発区域内に建築する予定の建築物)に限られます。併せて、予定建築物として建築したものを他の用途に変更することもできません。この点において、市街化区域内での開発許可と異なります。
(市街化調整区域内での建築許可)
 市街化調整区域においては、市街化抑制のために、開発許可に該当しない建築物の新築・改築・用途変更は、許可不要の建築行為を除き、都道府県知事等の許可が必要となります。
 そして、許可不要の建築行為を除き、建築物の用途が市街化調整区域の立地基準に該当しない建築行為には許可されません。
非線引き都市計画区域又は準都市計画区域内での開発許可
 いわゆる非線引き都市計画区域内又は準都市計画区域内では、開発規模が、3,000平方メートル以上となるものについて開発許可を受けなければなりません。
 開発許可の基準は、市街化調整区域のような立地基準が適用されませんので、市街化区域内での開発許可に近いものになります。僅かの差は、すべての土地に用途地域が定められている訳ではないことです。用途地域が定められていれば、市街化区域内と同様に用途規制に適合していれば差し支えありません。用途地域が定められていない場合には、開発許可に係る予定建築物(開発区域内に建築する予定の建築物)に限定されます。つまり、予定建築物以外の建築物の建築又は用途変更には都道府県知事等の許可が必要になります。
都市計画区域又は準都市計画区域外での開発許可
 都市計画区域又は準都市計画区域外においては、「一定の市街地を形成すると見込まれる規模(10,000平方メートル以上)」の開発行為には、都市計画法を適用して都道府県知事等の開発許可を受けなければならないとしている。都市計画区域又は準都市計画区域外において開発許可を受けた場合においては、その開発区域内においては、予定建築物(開発区域内に建築する予定の建築物)以外の建築物を建築できません。
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