買い換えの諸費用と税金について
 買い換えのときには、家を買うときと同様に諸費用や税金がかかります。初めて買うときと
違うのは「売るとき」の諸費用・税金がかかることです。
売却の諸費用
仲介手数料
 今住んでいる住宅を売るときと、買い換え先の住宅を買うときの2回分の仲介手数料が必要となります。仲介手数料は「売却価格×3%に消費税を乗じた数+6万円に消費税を乗じた数」となります。(売買価格が400万円以上の計算式)
その他の費用
 仲介手数料のほかに、売却の際には売買契約書に貼る印紙税がかかります。
つなぎ融資が必要なケースも多い
 買い換えでは資金繰りのトラブルを未然に防ぐ手段としてつなぎ融資を利用するケースが多くあります。買い換えのときのつなぎ融資には「買い換えつなぎ」と「抵当権抹消つなぎ」とがあり、それぞれ利息や手数料などが必要です。買い換えつなぎとは、購入代金の支払日までに、頭金として予定していた売却代金が受け取れない場合に利用するものです。また、公的融資を利用するために、売り主や買い主が現在借りている公的融資を全額繰り上げ返済をするのに使うものが、抵当権抹消つなぎです。

譲渡所得にかかる税金
 今住んでいる住宅を売って売却益が出た場合は、その売却益(譲渡所得)に対して所得税がかかります。 譲渡所得は「売却価格−取得費(購入価格−減価償却費+購入諸費用)−売却費用」で算出されます。  おおざっぱにいいますと「売った価格から買った価格と諸費用を差し引いた金額」ということです。なお、譲渡所得への課税には、特例として「3000万円特別控除」と「居住用財産の買い換え特例」が用意されています。
●3000万円特別控除
 譲渡所得のうち3000万円までは、課税を免除してもらえるという特例。控除を受けるには、売却した翌年に確定申告をしなければなりません。また、この控除を受けますと、買い換え先の住宅で住宅ローン控除を受けられなくなりますのでご注意を!
●特定の居住用財産の買い換え特例
 譲渡所得への課税を、次に買い換えるまでまるまる繰り延べにできるという特例。ただし、この特例を受けるには、本人が10年以上居住していた住宅であることなどの条件を満たす必要があります。この特例を使いますと、3000万円特別控除や住宅ローン控除は受けられなくなります。
譲渡損失にかかる税金
●特定の居住用財産の買い替え時の譲渡損失の繰越控除
 譲渡所得がマイナス、つまり譲渡損失が出た場合は、売却した年の所得から損失を差し引けますので、所得税や住民税が軽くなります。
 ※注意点 税制は頻繁に改正が行われますし、適用要件なども複雑です。素人考えで対処を行うと、思わぬ税金の徴収がということも考えられます。ご本人が、直接、専門家にご相談をかけるようにして下さい。
 ※ここで紹介しています特例等は、変更になっていることも考えられますので、ご注意下さい。
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